경제
조용히빡친붕어빵
근저당권이 설정된 집, 매매해도 괜찮을까요?
근저당권이 설정되어 있는 집을 매매해도 괜찮은지 궁금합니다. 등기부등본에 은행 근저당권이 남아 있다면 계약 자체에는 문제가 없는 건가요? 매도인이 잔금으로 대출을 갚고 근저당권을 말소하는 경우 어떤 절차로 진행되는지, 매수인이 계약 전에 확인해야 할 사항과 안전한 특약 내용도 알고 싶습니다.
6개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 잔금일자에 매도인, 매수인, 공인중개사, 법무사가 모여서 우선 매수인이 매도자의 대출 잔액을 먼저 입금을 해서 대출상환을 먼저 하게 됩니다. 그리고 대출 상환증을 받고 나서 나머지 잔금을 입금을 하면 법무사는 대출상환증을 확인을 하고 등기소에 가서 선순위 근저당권을 말소를 하고 다시 소유권이전등기를 신청을 하게 됩니다.
감사합니다.
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채택된 답변안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
네. 기존 근저당권이 있어도 매매를 진행하는데에는 문제가 없습니다. 다만 계약과정에서 특약등으로 통해 잔금일에 기존근저당상환 및 말소특 약을 넣어두셔야 하고, 실제 잔금일에 말소등기접수증 또는 대출상환영수증을 통해 해당부분을 확인하셔야 합니다. 결론적으로 근저당권이 있다는 것 자체가 매매의 문제라기보다는, 잔금일에 해당 근저당권을 확실하게 상환·말소할 수 있는 구조인지 확인하는 것이 가장 중요합니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
네 가능하며 잔금일에 매도인과 매수인, 법무사가 함께 은행에 방문해서 대출금을 상환하고 근저당권 말소 접수 영수증을 확인한 후 잔금을 치루시면 됩니다. 계약시 매도인은 잔금 지급과 동시에 근저당권 채무를 전액 상환하고 말소하며 이행되지 않으면 계약은 무효이고 해제된다는 특약 조항을 넣으시고 잔금 당일 아침과 말소 절차 직후 등기부등본 갑구와 을구를 발급 받아서 그사이 추가적인 가압류나 권리 변동이 없는지 최종적으로 점검하시기 바랍니다. 감사합니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
근저당권이 설정된 집도 매매계약을 체결할 수 있으며, 매도인이 잔금으로 대출을 갚고 근저당권을 말소하는 거래도 흔합니다. 다만 계약 전에는 등기부등본의 소유자와 매도인이 일치하는지, 근저당권 외에 압류,가압류,가처분이나 신탁등기가 있는지 확인해야 합니다. 등기부의 채권최고액은 실제 대출잔액과 다르므로, 매도인의 협조를 받아 은행에서 잔금일 기준 상환금액과 해당 근저당권의 말소 가능 여부를 확인하세요. 상환에 필요한 돈이 잔금보다 많다면 부족분을 매도인이 어떻게 마련할지도 확인해야 합니다.
잔금일에는 송금 직전 등기부를 다시 확인하고, 매도인과 합의하여 잔금 중 대출 상환액을 은행이 확인해 준 상환계좌로 직접 지급하는 방식이 안전합니다. 법무사가 은행의 상환 확인과 말소서류 확보, 소유권이전 서류 준비를 확인한 뒤 나머지 잔금을 매도인에게 지급하고, 근저당권 말소등기와 소유권이전등기를 함께 접수하도록 진행하면 됩니다. 대출을 갚아도 등기부에서 근저당권이 자동으로 없어지지는 않으므로, 접수증을 받고 이후 말소와 소유권이전이 모두 완료됐는지까지 확인하셔야 합니다.
특약에는 말소할 근저당권의 접수번호와 채권자를 특정하고, “매도인은 잔금 지급과 동시에 해당 근저당권 말소에 필요한 절차와 서류를 갖추며, 상환 부족액과 말소비용은 매도인이 부담한다. 매수인이 은행에 직접 지급한 상환액은 매매잔금 지급으로 인정한다”는 내용을 넣는 것이 좋습니다. 아울러 소유권이전등기 완료 시까지 추가 담보 설정 등 새로운 권리 부담을 발생시키지 않을 의무와, 말소·이전등기 접수 준비가 갖춰지지 않으면 매수인이 잔금 지급을 보류해도 지체책임을 지지 않는다는 내용도 정하세요. 미이행 시 시정기한과 계약 해제,손해배상 기준까지 합의해 두면 분쟁을 줄일 수 있습니다.감사합니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
등기부등본에 근저당권이 있어도 계약 자체는 성립하고 보통 매도인이 잔금 지급일에 매수인의 잔금으로 대출금을 상환하고 근저당을 말소하는 조건으로 안전하게 진행합니다. 잔금 당일 매수인, 매도인, 중개사, 법무사가 함꼐 은행에 방문하거나 법무사가 은행에서 대출 상환 영수증과 말소 서류를 즉시 수령해서 관할 등기소에서 말소 등기를 접수합니다. 계약서에 매도인은 잔금 지급과 동시에 근저당권 설정 등기를 전액 상환해서 말소하고 이를 이행하지 않을 경우 계약은 무효로 하고 손해배상도 배상한다는 내용의 특약을 반드시 명시해야 안전합니다.