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부동산 매매 시 근저당권을 먼저 말소해야 하나요?
부동산을 매매할 때 등기부등본에 근저당권이 설정되어 있다면 매도인이 계약 전에 먼저 말소해야 하나요? 아니면 잔금일에 매수인이 지급한 잔금으로 대출을 상환하고 근저당권을 말소하는 방식도 가능한지 궁금합니다. 근저당권이 남아 있는 상태에서 계약할 경우 특약에는 어떤 내용을 넣어야 안전한지도 알고 싶습니다.
7개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
매매대금보다 대출금이 더 많아서 잔금으로 상환이 불가능한 경우는 매도인이 부족분을 계약전이나 잔금일에 별도로 마련해서 넣어야 계약 진행이 가능합니다. 매수인이 근저당 채무를 상환하지 않고 그대로 인수하는 조건으로 계약을 맺고 총 매매대금에서 해당 채무액을 차감한 잔금만 지급하는 방식을 취할수도 있습니다. 특약에는 대출 상환 미이행으로 말소 실패시 계약은 무효로 하고 매도인은 받은 금액 전부와 위약금을 매수인에게 즉시 반환한다는 안전조항을 넣는 것이 좋습니다.
안녕하세요. 실무 경험을 바탕으로 답변 드립니다.
매매 전에 매도인 측에서 근저당권 말소를 먼저 진행하는 경우도 있고, 잔금 시 말소를 진행하는 경우도 있습니다.
잔금 시 말소를 진행하게 되면, 매도인이 매수인으로부터 잔금을 지급 받고, 은행에서 근저당권을 말소한 뒤 등기 절차가 진행됩니다. 부동산 거래 대금으로 대출을 갚는 분들이 많아서 이러한 방식은 아주 흔한 방식입니다.
이 과정에서 매수인이 매도인과 은행에 동행하는 경우도 있습니다. 거래의 안전을 위해서 매도인 동의 하에 공인중개사가 매수인과 함께 은행에 가서 정상적으로 근저당권이 말소되는지 확인하기도 합니다.
일반적인 경우, 정상적으로 근저당권 말소가 될 수 있도록 조치하고 매매 계약을 진행하기 때문에 크게 문제되는 것은 없습니다.
다만, 안전한 거래를 위해서 근저당권 등의 제한물권이 없는 상태로 소유권이전등기를 해야 한다는 내용이 계약서에 포함되어 있는지 체크하시고, 만약 없다면 특약으로 추가하시면 좋습니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
매도인이 계약 전에 근저당을 반드시 말소해야 하는 것은 아닙니다. 근저당이 설정된 상태에서도 매매계약을 체결할 수 있고, 실무에서는 대부분 잔금으로 기존 대출을 상환하면서 근저당 말소와 소유권이전등기를 같은날 진행하는 방식으로 계약이 이루어 집니다. 잔금일에는 법무사 등을 통해 실제 대출 상황금액을 확인하고 은행 상환과 말소서류 수령, 소유권이전등기 접수를 서로 연계에서 진행하는 것이 안전 합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
부동산 매매 시 등기부등본에 근저당권이 설정되어 있다고 해서 반드시 계약 전에 먼저 말소해야 하는 것은 아닙니다. 실제 거래에서는 잔금일에 매수인이 지급하는 잔금으로 기존 대출을 상환하고, 동시에 근저당권 말소 절차를 진행하는 방식도 많이 사용됩니다. 다만 근저당권이 남아 있는 상태에서 계약을 진행한다면 계약서 특약에 잔금일에 기존 근저당권을 말소한다는 내용을 명확하게 기재하는 것이 좋습니다. 또한 잔금 지급 전 해당 대출의 상환금액을 확인하고, 가능하면 금융기관에 직접 상환하거나 법무사를 통해 상환 및 말소 절차가 동시에 진행되도록 하는 것이 안전합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
매도인이 계약 전에 반드시 미리 말소해야 하는 것은 아닙니다.
실무에서는 전금일에 매수인이 지급하는 잔금으로 매도인의 대출을 상환하고 근저당권을 동시에 말소하는 방식이 가장 보편적이라 생각합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
통상적으로 매수할려는 부동산에 선순위 근저당권이 설정이 되어져 있을 경우 잔금일자에 매도인 및 매수인, 공인중개사, 법무사등이 모여서 먼저 매수인이 매도인 계좌에 먼저 잔금으로 대출 상환 금액을 송금을 해서 대출 상환을 하고 대출 상환확인이 되면 나머지 금액을 송금함으로써 잔금이 완료가 되고 법무사는 대출상환증을 가지고 등기소에 가서 기존 선순위 근저당권을 말소를 하고 매수인 이름으로 소유권이전등기를 신청을 하게 됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
매도인이 미리 말소하지 않고 잔금일에 매수인의 잔금으로 대출을 갚으면서 동시에 말소하는 방식이 통용됩니다. 잔금과 동시에 근저당권을 말소하고 미이행시 계약해제와 배액을 배상한다 같은 특약을 명확하게 기재하고 법무사를 통해서 잔금일 당일 대출 상환과 근저당 말소 등기가 안전하게 동시에 접수되는지도 꼭 확인해야 합니다. 감사합니다.