집을 살 때 근저당권은 꼭 확인해야 하나요?

Question

집을 매매하려고 하는데 계약 전에 근저당권을 꼭 확인해야 하나요? 등기부등본에 근저당권이 설정되어 있다면 어떤 부분을 살펴봐야 하는지 궁금합니다. 채권최고액이 어느 정도면 주의해야 하는지, 잔금을 지급하면서 근저당권을 말소하는 조건으로 계약해도 안전한지도 알고 싶습니다.

Answer 1

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

근저당권은 집주인의 대출 채무를 의미하며 경매시 매수인의 소유권과 잔금 보호에 직접적인 영햐을 미칩니다. 근저당 채권최고액과 + 서순위 보증금의 합계가 매매가의 60~70%를 초과하면 위험범주로 파단합니다. 단 잔금 지급과 동시에 근저당을 말소하고 상환 영수증을 제출한다는 특약을 명시하고 당일 말소 서류를 확인한다고 괜찮습니다. 감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

주택을 매수하는 경우에는 등기부등본을 통해 근저당뿐만 아니라 다른 권리관계가 설정되어 있는지도 확인하셔야 합니다. 특히, 단시일 내에 권리자가 여러 번 변경되었거나 복잡한 권리관계가 설정된 경우에는 일단 의심을 가지고 각 소유자별로 확인할 필요가 있으며, 여러 가지 담보물권이나 가압류, 가처분, 예고등기, 가등기가 설정되어 있는 것은 가급적 매수하지 않는 것이 바람직합니다. 일반적으로 근저당설정금액 (채권최고액)과 계약금의 합이 거래금액의 70% 이내인 것이 바람직하며, 근저당권을 인수하는 조건으로 부동산을 매수하는 경우에는 반드시 대금지급 전에 해당 금융기관 등에 확인하여 매수인이 인수받아야 하는 채무의 구체적 범위(원금 및 이자)와 조건 등을 명시한 후 안전하게 계약을 체결하고, 잔금지불 전에 근저당을 말소하는 조건으로 진행하시는 것이 필요합니다.

Answer 3

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

집을 매수를 하게 될 경우 등기부등본상 근저당권이 있다는 말은 현재 집에 빚이 있고 채권자가 있다는 뜻입니다.

그러한 즉 그러한 상태에서 소유권만 가지고 온다면 결국 빚도 가지고 오는 것과 같다 볼 수 있습니다.

따라서 잔금 시 잔금에서 먼저 근저당권 말소 즉 대출 상환을 먼저하고 다음으로 소유권을 이전을 해야 부동산 등기 권리상 깨끗해 질 수 있게 됩니다. 따라서 반드시 등기부등본상 근저당권을 확인을 하셔야 합니다.

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.

집을 매수할 때는 등기부등본, 즉 등기사항전부증명서의 근저당권을 꼭 확인하는 것이 좋습니다. 근저당권이 있다는거 자체가 무조건 위험한 것은 아니지만 누가 근저당권자인지, 채권최고액이 얼마인지, 설정된 순위가 어떻게 되는지 그리고 압류, 가압류 같은 다른 권리가 함께 있는지 확인이 필요합니다. 채권최고액이 실제 대출 잔액과 같은 금액은 아니지만 집값과 실제 대출 잔액, 다른 선순위 권리까지 함께 살펴보는 것이 중요 합니다.

Answer 5

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

네 계약전에 반드시 등기부등본을 확인해서 근저당권 설정 여부와 채권최고액을 파악해야 합니다. 채권최고액과 실제 채무액을 합산한 금액이 집값의 70%를 넘거나 전세보증금을 위협한다면 주의가 필요하고 잔금 지급과 동시에 근저당권 전액 말소 특약을 계약서에 명시하고 잔금을 은행이나 법무사를 통해서 직접 채권최고액 상환에 사용하도록 조치해야 합니다.

Answer 6

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

집을 매매할 때 근저당권 확인은 계약 전 반드시 거쳐야 하는 중요한 절차입니다.

이를 소홀히 하면 계약 후 보증금이나 매매대금을 안전하게 지키지 못하는 큰 피해를 입을 수 있습니다.

보통 집의 예상 매매가 대비 채권최고액 + 내가 낼 보증금의 합계가 시세의 70% 이내일 때 비교적 안전하다고 봅니다.

감사합니다.