근저당권 채권최고액이 집값보다 높으면 문제가 되나요?

Question

등기부등본을 확인했는데 근저당권의 채권최고액이 현재 집값보다 높게 설정되어 있다면 문제가 될 수 있나요? 실제 대출 잔액은 채권최고액보다 적을 수도 있다고 들었습니다. 이런 주택을 매매하거나 전세로 계약할 때 경매 위험이나 보증금 회수 가능성을 어떻게 판단해야 하는지, 반드시 확인해야 할 사항도 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 채권최고액이 매매가액보다 높은 경우 전세등은 매우 위험할 수 있어 거래를 하지 않는 것이 좋고

또한 매매를 하게 될 경우 잔금으로 충분하게 대출 상환이 가능할 경우는 크게 문제가 없겠지만 잔금으로 현 대출 잔액을 커버가 되지 않을 경우 문제가 발생을 할 수 있다 사료됩니다.

감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.

채권최고액이 집값보다 높은 주택은 시장 침체시 집값이 빚보다 낮아지는 깡통주택이 되기 쉬워서 전세보증보험 가입도 거절될 수 있습니다. 세입자가 들어오거나 매매가 성사되어야만 기존 대출을 갚을 수 있는 상환 구조라면 거래 무산시 고위험 매물에 그대로 노출됩니다. 따라서 채권최고액이 시세를 상회한다는 것은 소유자의 다른 채무나 신용문제로 인해서 부동산 자산 전체가 과도하게 담보로 잡혀 있음을 의미하니깐 주의해야 하고 가급적이면 이러한 매물은 계약을 안하셨으면 좋겠습니다. 감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

채권최고액이 집값보다 높으면 경매시 보증금이나 잔금을 떼일 확률이 매우 높으니 계약을 권장하지 않습니다. 매도인에게 부채증명원을 요구해서 실제 남은 빚을 확인하고 잔금일에 그 빚을 전액 상환하고 말소하는 조건을 필수로 기재해야 합니다. 실제 대출잔액과 보증금을 합친 총액이 집값의 70%를 넘는다면 안전하지 않으니깐 계약을 진행하지 않으셨으면 합니다.

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

채권 최고액 설정 시 집 값보다 높게 설정될 수는 없지만 근저당 설정 후 부동산 가격이 하락하여 채권최고액 보다 낮아질 수 있습니다.

이 부분을 보시길 바랍니다.

감사합니다.