경제
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등기부등본에 근저당권이 설정되어 있으면 어떤 위험이 있을까요?
등기부등본에 근저당권이 설정되어 있으면 어떤 점을 주의해야 하는지 궁금합니다. 근저당권이 있다고 해서 반드시 위험한 부동산인지, 아니면 대출 규모와 시세 등을 함께 살펴봐야 하는지도 알고 싶습니다. 특히 전세나 매매 계약을 앞두고 있을 때 근저당권의 채권최고액은 어떻게 해석해야 하는지, 경매가 진행될 경우 보증금이나 소유권에 어떤 영향을 받을 수 있는지도 궁금합니다. 또한 근저당권이 있는 부동산이라도 안전하게 계약할 수 있는 기준과 계약 전에 반드시 확인해야 할 사항이 있다면 자세히 알려주세요.
6개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
등기부상 을구에 근저당이 설정되어 있다면 본인보다 선순위 물권이 존재하는 것으로 해당 채권채고액과 전세보증금의 합을 더한 금액과 시세를 비교하여 안전성 여부를 체크하셔야 하고, 보증보험 역시도 위 기준에 따라 가입가능여부가 달라질수 있습니다. 다만, 계약시점에 잔금일 기존 근저당 말소조건이라면 어차파 잔금이후에 말소가되는 권리이기에 일반 임대차와 크게 다르지 않아 근저당 여부가 무조건 위험하다라고는 할수 없습니다.
중요한건 어떻게 특약을 정하고 계약을 진행하느냐에 따라 달라진다고 볼수 있습니다.
그리고 근저당이 있는 상태에서 후순위 임차인으로 계약을 유지한다면 이때 경매가 진행되면 본인 보증금보다 우선하여 근저당에 따른 채권금액이 배당이되고 임차보증금 후순위 배당이 되고, 경매이후에는 임차권은 소멸하여 보증금을 전액배당받지 못하더라도 낙찰자에게 대항할수 없어 퇴거를 하셔야 하는 위험이 있습니다.
반대로 근저당이 말소된 이후 선순위 임차권이라면 경매시 당연히 우선배당이 되고 혹시라도 배당을 다 받지 못했을 경우 대항력을 갖추고 있던 임차인이라면 낙찰자에게 대항하여 주택인도를 거부하고 버틸수 있습니다.
아래 내용은 등기부등본 관련한 사항으로 읽어보시면 도움이 될듯 보입니다.
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채택된 답변안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
먼저 근저당권이 있음에 대해 부동산의 위험도를 따지는 부분입니다. 등기부등본에 근저당권이 설정되어 있다는 것은 집주인이 해당 부동산을 담보로 금융기관 등에서 대출을 받았다는 의미입니다. 근저당권이 존재한다고 해서 무조건 위험한 부동산인 것은 아니며, 주택의 실제 시세와 근저당권의 채권최고액, 그리고 본인의 전세 보증금을 합산하여 종합적으로 위험도를 판단해야 합니다. 일반적으로 아파트는 70퍼센트, 빌라나 다세대주택은 60퍼센트 이하로 근저당권 채권최고액과 보증금의 합이 실제 매매 시세 대비 낮게 유지되어야 비교적 깡통전세의 위험에서 안전하다고 평가합니다.
등기부등본 을구에 표기되는 채권최고액은 실제 대출 원금이 아니라, 대출 원금에 향후 발생할 수 있는 연체 이자 등을 가산하여 금융기관이 담보로서 최대로 우선변제받을 수 있는 금액을 뜻합니다. 통상적으로 제1금융권은 대출 원금의 110퍼센트에서 120퍼센트, 제2금융권은 120퍼센트에서 130퍼센트 수준으로 설정합니다. 계약을 앞두고 위험성을 계산할 때는 집주인이 대출 원금을 일부 상환했다 하더라도, 감액등기를 하지 않는 이상 등기부등본상의 채권최고액 전액을 부채로 간주하고 보증금 회수 가능성을 따져봐야 합니다.
다음으로는 경매 진행시 근저당권의 영향에 대한 내용입니다. 해당 부동산이 경매로 넘어갈 경우, 근저당권의 설정 일자와 세입자의 전입신고 및 확정일자 중 어느 것이 빠른지에 따라 배당 순위가 결정됩니다. 근저당권 설정일이 세입자의 대항력 발생일보다 빠르다면 은행이 선순위 채권자가 되어 낙찰 대금에서 먼저 배당을 받습니다. 통상 경매 낙찰가는 일반 매매 시세보다 낮게 형성되므로, 선순위 채권자인 은행이 배당을 받은 후 남은 금액이 부족하면 세입자는 보증금의 일부나 전부를 잃게 됩니다. 매매 계약 시에도 잔금일 전까지 근저당권을 말소하지 않으면 매수인이 해당 부채를 떠안거나 최악의 경우 경매로 소유권을 잃을 위험이 존재합니다.
그래서 근저당권이 있는 부동산을 계약할 때는 잔금 지급 시점에 임차인의 보증금이나 매수인의 매매 대금으로 기존 대출금을 전액 상환하고 근저당권을 말소한다는 특약 사항을 계약서에 반드시 명시해야 합니다. 잔금을 치르는 당일에는 집주인과 동행하거나 법무사를 통해 해당 은행 대출금이 실제로 완납되었는지 확인하고 근저당권 말소 등기 신청이 접수되는 것까지 점검해야 합니다. 아울러 계약 전에는 집주인에게 국세 및 지방세 완납 증명서를 요구하여, 등기부등본에 기재되지 않은 미납 세금이 경매 배당에서 선순위로 빠져나갈 위험이 없는지 함께 확인하는 절차가 필수적입니다.
위 내용을 참조하시어 , 근저당 있는 물건에 대해 검토하실때 확인해 보시기 바랍니다. 감사합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
등기부등본상에 선순위 근저당권이 있다는 말은 해당 부동산에 채권이 있다는 뜻입니다.
즉 향후 최악의 경우 그러한 대출이나 빚이 연체가 되어 경매로 넘어가게 되면 선순위 근저당권 부터 우선적으로 배당을 받고 남은 돈이 있을 경우 다음 순위 다음 순위 형식으로 배당을 받게 됩니다.
예를 들면 10억 시세의 집에 근저당권이 7억 있는 집에 보증금 1억5000만원을 주고 임대차계약을 했는데
사고가 나서 경매로 넘어가게 되면 10억 시세가 10억에 낙찰이 되는 것이 아니고 대략 7억~8억 정도에 낙찰이 되게 되면
먼저 7억 선순위 배당을 받게 되면 남는 돈에서 보증금을 받아야 하나 없거나 부족할 상황이 일어 날 수 있습니다.
따라서 선순위 근저당권이 있는 경우 전세계약은 피하시는 것이 좋고 다만 소액임차인 경우 최우선변제가 가능하므로 최우선변제 한도 내에서 월세 계약을 진행을 하시는 것은 괜찮다고 볼 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
근저당권이 있으면 채무를 갚지 못해 부동산이 경매로 넘어가는 경우가 있습니다.
근저당권자는 경매대금에서 우선 변제를 받을 권리가 있습니다.
만약 후순위 임차인이라면 보증금을 선순위 채권자 보다 경락대금을 뒤에 받기 때문에 보증금을 못받을 수도 있습니다.
이 위험이 가장 큽니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
무조건 위험하다고 할수는 없습니다. 근저당권은 대출금액과 집 시세를 비교해야 하며 선순위 빚 + 내 보증금의 시세 70% 이하라면 안전한 편입니다. 매매 계약시에는 잔금날 매도인의 대출을 전액 상환하고 근저당권을 말소하는 조건을 특약에 넣으면 안전합니다. 전세시 주의할점은 전세는 경매시 보증금을 떼일 위험이 크므로 선순위 근저당이 있으면 가급적 말소 조건으로 계약하거나 전세보증보험 가입 가능 여부를 필수적으로 확인하시기 바랍니다. 감사합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
근저당권이 설정되어 있다고 해서 해당 부동산이 무조건 위험하다고 보는 것은 아니지만 대부분 주택담보대출을 받다 보니 근정당권이 설정되어 있는 경우가 훨씬 많을 수도 있습니다. 근저당권은 금융기관 등이 대출금을 회수하기 위해 부동산에 설정하는 담보로 만약 집주인이 대출금을 갚지 못하게 되면 은행은 해당 부동산을 경매에 넘겨 대출금을 회수할 수 있습니다. 그리고 등기부등본 상에는 채권최고액이 표기가 되는데요.. 이는 은행에서 대출금의 약 110~120% 정도를 설정해 두고 있기 때문에 그렇게 표기를 하고 있습니다.
전세 계약 시 가장 중요한 것은 선순위 권리의 총액이라고 볼 수 있는데 향 후 경매 시 은행이 먼저 배당을 받고 남은 금액으로 세입자가 배당을 받게 되는데 집값이 크게 떨어지게 되면 보증금을 모두 돌려받지 못할 위험이 생길 수도 있기 때문에 근정당권으로 얼마가 설정되어 있는지를 확인해 보셔야 합니다.