경제
까칠한호저172
임대차 계약 전 근저당 외에 살펴볼 것은 어떤 것이 있나요?
임대차 계약을 잘못했다가는 소중한 돈을 못받을 수 있기에 면밀히 살펴봐야 하는데요. 임대차 계약 전 근저당 외에 살펴볼 것은 어떤 것이 있나요?
10개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
근저당 외에 집주인의 세금 체납이 있는지 확인하시는 것이 가장 중요합니다. 집주인이 국세나 지방세를 미납중이라면 빚이 없는 집이라도 경매 시 세금이 내 보증금보다 먼저 빠져나가니 계약 전에 납세증명서를 요구하거나 잔금 전에 미납 국세 열람을 신청하시길 바랍니다. 또한 나보다 먼저 들어온 세입자들의 보증금 합계를 알아야 합니다. [내 보증금 + 선순위 보증금 +대출] 이 집값의 70~80%를 넘으면 위험합니다. 확인하는 방법으로 전입세대 확인서와 확정일자 부여현황을 꼭 확인해 보세요. 마지막으로 등기부등본 소유자가 신탁사라면 반드시 신탁사의 동의서가 있어야 계약이 유효하며 집주인 본인이 아닐 경우 위임장과 인감증명서 두개를 확인하고 계약금은 반드시 대린인이나 다른 사람의 계좌가 아닌 집주인 본인 계좌로 입금하셔야 합니다. 가장 확실한 안전장치는 주택도시보증공사 등의 전세보증 보험 가입이며 계약서에 전세보증보험 가입이 거절될 겨우 계약은 무효로 하고 계약금은 즉시 반환한다는 특약을 반드시 넣으세요. 보험 가입이 안되는 집은 이미 권리 관계에 문제가 있을 확률이 높습니다. 도움이 되어 계약 잘 하시길 바랍니다 감사합니다
채택된 답변안녕하세요. 김용재 공인중개사입니다.
일단공인중개사를통하여계약을진행하면상당부분법률적불안함이해소될것이며
특별히신경써야할것은
소유주 확인입니다
등기부상의소유주에게
계약금 잔금이체는 필수입니다또한등기부확인은본인이
잔금직전한번더해야합니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
임대차 계약 중에서도 최우선변제 금액을 초과하는 전세 계약인 경우 전세사기에 특히 조심하셔야 하는데, 등기부등본상에 있는 근저당권이외에도 가등기, 가압류, 압류, 경매, 임차권 등이 있는지도 확인해보셔야 하고, 임대인 정보조회를 통해 계약전에 임대인이 다주택자인지 최근 3년간 전세보증금을 반환하지 않은 적이 있는지 등을 확인하셔야 하며, 임대인이 경제사정이 좋지 않은 경우 세금이 밀린 경우도 있으니 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시는 것이 좋습니다. 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등도 확인해보시는 것이 필요합니다.
전세사기를 피하기 위해서는 공인중개사를 통한 계약이 바람직하며, 전세보증보험에 가입하시는 것이 좋습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 가장 중요한 것은 보증금을 만기 시에 회수를 하는 것입니다.
또한 임대차 부동산에서 안전하게 거주가 가능한지를 체크를 해야 됩니다.
통상적으로 임대차 부동산의 임대인의 재산상 문제로 집이 경매로 넘어가게 될 때 보증금 회수를 못하는 부분이 상당부분 차지하게 되므로 먼저 등기부등본을 통해서 선순위 근저당권이 있는 것을 피하시는 것이 좋고, 임대인의 세금 체납 부분이 있는지 그리고 향후 퇴거 시에 수요가 많아서 다른 세입자가 잘 들어와서 보증금 회수에 수월한지 등을 살펴보고
다음으로 집 상태를 잘 살펴보고 계약하고 확정일자 + 전입신고 특히 전세보증보험 가입이 가능하면 크게 문제가 될 것이 없을 겁니다. 감사합니다.
안녕하세요.등기부의 소유자 일치, 가압류·압류·가처분, 전세권·임차권 등기, 선순위 임차인, 관리비 체납, 건축물대장 위반건축물 여부, 전입세대 열람 가능 범위를 확인하셔야 합니다.
현장에서는 보증보험 가입 가능 여부와 확정일자·전입·점유를 잔금 즉시 처리하는 동선까지 잡아두면 사고 확률이 크게 줄어듭니다. 공인중개사입니다.안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
근저당을 검색해보눈 의미는 실시세가와 비교하여 나의 보증금이 경매시 어느정도 안전하게 반환받을가하는 수준을 예측하는 것입니다
따라서 다가구 경우 근저당이외의 롹정일자를 받은 다른세대주의 보증금을 열람해 보아야 합니다
그리고 계약시 확인하게 되는 국세나 지방세의 체납여부를 확인하여 임대인의 변제능력을 뷴석해보아야 합니다
그리고 보증보험가입가입 가능여부도 변제 능력을 객관적으로 증명하는 자료로 활용할 수 있습니다
보증보험회사에세 가입을 거절할 경우 일단 의심해보는 것도 좋은 검색 수단으로 활용할수 있음을 참고 삼아 말슴드립니다
임대차 계약을 잘못했다가는 소중한 돈을 못받을 수 있기에 면밀히 살펴봐야 하는데요. 임대차 계약 전 근저당 외에 살펴볼 것은 어떤 것이 있나요?
===> 갑구에 압류 등 권리제한 사항도 확인이 필요하고 또한 임차건물에 경매처분되는 경우 선순위 권리자가 될 수 있는 세금체납여부도 확인이 필요합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
등기부등본에서 근저당 외 확인사항
등기부는 표제부 / 갑구 / 을구로 나뉩니다
,갑구 (소유권 관련)
가압류 / 압류
가처분
경매개시결정
소유권 이전 예정 등기
신탁등기
특히 신탁등기가 있으면 매우 중요합니다
소유자가 집주인이 아니라 신탁회사일 수 있습니다
이 경우에는 신탁회사 동의 없으면 전세금 보호가 어려울 수 있습니다
,을구 (담보권)
근저당권
전세권
지상권
이미 전세권이 설정되어 있다면 선순위 임차인이 있는지 확인해야 합니다
세금 체납,공동소유 여부,다가구인지 여부,
보증보험 가입 가능 여부등 여러가지 사항을 확인해야 합니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
임대차 계약 하기 전에 주변 시세를 봐야 합니다. 지금 계약하는 보증금이 적절한지 봐야 하고 근저당이 있으며 매매가 대비 근저당 비율이 얼마나 되는지도 봐야 합니다.
보통 이 정도만 보면 되고 건축물 대장까지는 안봐도 되는데 무허가 건축물인지 아닌지 이 부분은 중개사 분에게 여쭤만 보시면 되겠습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. 서류로 꼭 확인해야 할 부분
등기부등본만 보는 데 그치지 말고, 숨은 채무와 건물 용도까지 꼼꼼히 살펴봐야 합니다.
- 미납 국세·지방세 확인: 집주인이 세금을 내지 않았다면, 만약 경매가 진행될 경우 세금이 보증금보다 먼저 회수됩니다. 계약 전에 납세증명서를 요구하거나, 미납 세금 내역을 열람할 수 있게 동의를 받아두세요.
- 건축물대장 확인: 상가용 건물을 주거용으로 불법 개조한 일명 ‘근생빌라’인지 반드시 확인해야 합니다. 위반건축물로 등록되어 있을 경우 전세대출이나 보증보험이 불가할 수 있습니다.
- 다가구 주택 확정일자 현황: 나보다 먼저 들어온 세입자들의 보증금 총액을 확인해 두세요. 내 보증금이 순위에서 밀리면 반환받지 못할 위험이 커집니다.(feat. 전입세대열람원)
2. 임대인(집주인) 신원 철저 확인
- 신분증 대조: 등기부등본상의 소유자와 실제 계약자의 신분증을 꼭 확인하세요.
- 계좌명 확인: 계약금과 잔금은 반드시 집주인 본인 명의 계좌로 송금해야 확실한 법적 증거가 됩니다.
3. 필수 특약 사항 명시
말로 주고받는 약속은 나중에 법적 효력이 약하니, 중요한 사항은 꼭 계약서에 넣으세요.
- 대항력 유지 특약: “임차인이 대항력을 갖출 때(전입신고 다음 날 0시까지) 임대인은 저당권 추가 설정이나 권리변경을 하지 않는다. 위반 시 계약은 무효로 하고 배액을 배상한다.”
- 보증보험 관련 특약: “전세보증보험 가입이 불가능할 경우 이 계약은 무효로 하며, 임대인은 계약금을 즉시 돌려준다.”
- 세금 체납 확인 특약: “임대인은 국세 또는 지방세 체납이 없음을 고지하며, 잔금일 전까지 체납 사실이 확인될 경우 계약을 해제할 수 있다.”
4. 집 상태 꼼꼼히 확인
- 시설물 점검: 누수, 결로, 곰팡이, 수압 등 문제가 있는지 직접 확인하고, 고장 난 부분이 있다면 반드시 잔금 지급 전까지 수리하도록 계약서에 명시하세요. 사진이나 동영상으로 기록을 남겨두는 것도 좋습니다.
가장 중요한 점은 이사 당일 반드시 전입신고와 확정일자를 받아 놓는 것입니다. 이 두 가지가 보증금을 지키는 최소한의 안전장치입니다.