경제
조용히빡친붕어빵
근저당권 설정 금액이 실제 빚보다 큰 이유는 뭔가요?
근저당권을 확인해 보니 실제 대출금보다 설정 금액이 더 크게 적혀 있는 경우가 많습니다. 왜 이런 차이가 발생하는 걸까요? 은행이나 금융기관은 어떤 기준으로 근저당권 설정 금액을 정하는지 궁금합니다. 또한 채권최고액에는 원금 외에 이자나 연체금 등이 포함되는 것인지, 실제 빚의 규모를 어떻게 확인할 수 있는지도 알고 싶습니다. 부동산 거래 시 근저당권 설정 금액이 높다면 어떤 점을 주의해야 하는지 자세히 알려주세요.
7개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
등기부등본상 근저당권이 설정이 된 채권최고액의 경으 현재 남아 있는 대출 잔액이 아니라 원금 및 이자, 지연손해금, 실행비용등 한도내에서 포괄 담보하기 위해서 통상 실제 대출 금액보다 120~130% 정도 잡는 경향이 있고 그 금액으로 실제 잔액을 유추하기에는 다소 어려움이 있을 수 있습니다. 부동산 거래 시 근저당권이 있을 경우 매매계약서 상 잔금 시 말소조건을 넣고 말소치 않을 경우 계약 취소 및 손해배상 청구 등의 문구를 기재를 하고 거래를 하시고 잔금 날 반드시 대출상환을 확인을 하고 근저당권을 말소를 해야 됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
부동산 등기부등본을 확인했을 때 실제 대출금보다 근저당권 설정 금액인 '채권최고액'이 더 높게 적혀 있어 의아해하시는 분들이 많습니다. 이는 은행이나 금융기관이 대출금을 안전하게 회수하기 위해 실제 빌려준 원금보다 보통 110%에서 120%, 제2금융권의 경우 최대 130%까지 금액을 넉넉하게 높여서 설정하기 때문에 발생하는 차이입니다.
이렇게 높게 설정된 채권최고액에는 단순히 대출 원금만 포함되는 것이 아닙니다. 향후 대출자가 돈을 제때 갚지 못할 경우 발생할 수 있는 정상 이자, 연체 이자, 그리고 최악의 경우 해당 부동산이 경매로 넘어갔을 때 발생하는 법적 비용 등 은행이 떠안을 수 있는 모든 잠재적 위험 비용이 포함되어 있습니다. 즉, 채권최고액은 은행이 해당 부동산을 통해 최대로 회수할 수 있는 권리의 한도를 미리 등기부에 공시해 두는 안전장치입니다.
따라서 등기부등본에 적힌 채권최고액만으로는 집주인이 현재 정확히 얼마의 빚을 남겨두고 있는지 알 수 없습니다. 대출 원금을 꾸준히 갚아 실제 빚이 줄어들었더라도 근저당권을 감액 등기하지 않는 이상 채권최고액은 처음 설정된 금액 그대로 남아있기 때문입니다. 실제 남은 대출 규모를 정확히 확인하려면 반드시 집주인(매도인 또는 임대인)의 동의를 얻어 해당 금융기관에서 당일 기준으로 발급한 부채증명서나 금융거래확인서를 요구하시거나, 집주인과 함께 은행에 직접 문의하셔야만 합니다.
부동산 거래 시 이 채권최고액이 높다면 각별한 주의가 필요합니다. 만약 집이 경매로 넘어가게 되면 은행은 실제 남은 빚의 규모와 상관없이 등기부에 명시된 채권최고액 한도 내에서 최우선으로 돈을 배당받기 때문입니다. 전세나 월세 계약이라면 나의 보증금과 선순위 채권최고액을 합친 금액이 해당 주택의 실제 매매 시세의 70%를 넘지 않는지 반드시 확인하여 보증금을 돌려받지 못하는 위험을 피하셔야 하며, 매매 계약이라면 잔금 지급과 동시에 기존 근저당권을 완전히 상환하고 말소하는 특약을 계약서에 명시하는 것이 안전합니다. 감사합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
근저당권에 적힌 금액은 실제 빚이 아니라 채권최고액이라고 하고, 이는 은행이 최대로 담보를 확보해 두는 한도라고 생각하시면 됩니다. 말씀하신 것처럼 금액을 높게 잡는 이유는 혹시 모를 추가 채권까지 담보하기 위해서 입니다. 은해이 회수해야 하는 돈은 원금만 있는 것이 아니고 원금, 약정이자, 연체이자, 지연손해금, 경배비용 등등 표기 되지 않은 비용까지 고려하면 원금을 초과할 수 있기 때문 입니다. 그래서 은행은 처음부터 여유 있게 채권최고액을 설정하게 되는 것입니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
등기부등본은 부동산에 대한 표시와 소유권 및 각종 권리관계가 표시된 공적 장부입니다. 부동산을 담보로 은행에서 돈을 빌리게되면 돈을 받을 권리인 채권이 은행에게 주어지는데 이 권리가 등기부상에 보통 “근저당권설정”이라고 표시되고 최고로 받을 수 있는 금액을 “채권최고액”이라고 표시하게 됩니다. 그런데 이런 경우 이자와 경매관련 비용들이 추가로 발생하므로 일반적으로 근저당 채권최고액은 대출금의 120%까지 설정됩니다. 실제 대출 잔금은 돈을 채무자에게 직접확인해봐야 하지만, 근저당권이 설정되면 설정금액 내에서 계속해서 빌리고 갚는 것이 가능하므로 채권최고액 전체를 부채로 간주하는 것이 좋습니다. 집값에 비해서 근저당 설정금액이 클때에는 임대차인 경우 깡통전세나 역전세가 될 가능성도 있고 매매인 경우 잔금부터 지급하면 대출 상환을 하지 않는 경우도 있을 수 있으므로 잔금전 근저당권 말소 조건 등으로 거래하는 등 거래에 주의를 기울여야합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
등기부등본에 적힌 금액은 채권최고액입니다. 이는 은행이 최대 이 금액까지 담보권을 행사할 수 있다고 정해 놓은 한도이지, 실제 빌린 원금과는 다릅니다.
실제 대출금 : 2억 원
등기부등본 채권최고액 : 2억 4천만 원 처럼 설정됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 고경훈 공인중개사입니다.
채권최고액 제도 때문입니다. 은행은 원금뿐 아니라 이자, 연체이자, 지연손해금, 비용(집행비용 등)까지 포함해 담보를 잡습니다. 따라서 실제 대출금보다 120~130% 정도 크게 설정하는 경우가 일반적입니다. 예를 들어 1억 원을 빌리면 근저당권은 1억 2천만 원 정도로 설정됩니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
근저당권 설정 금액이 실제 대출금보다 120~130% 정도 높게 잡히는 이유는 향후 발생한 이자 연체와 경매 비용등에 대비하기 위한 은행의 안전장치입니다. 채권최고액에는 대출 원금뿐만 아니라 미납이자와 지연손해금, 법적 경매 비용 등이 모두 포함되어 있습니다. 실제 남은 빚의 규모는 등기부등본상 채권최고액만으로 알 수 없으므로 집주인이 발급받는 부채증명원을 통해서 정확학 잔액을 확인하셔야 합니다. 감사합니다.