전세 계약 전 등기부등본 확인 시 주의할 점이 뭔가요?

Question

안녕하세요.

전세로 집을 구하는 경우 마음에 드는 빌라를 찾았을때 보니까 등기부등본 을구에 근저당권이 설정되어 있더라고요. 채권최고액이 집값의 몇 %를 넘으면 위험한 건지 기준이 궁금합니다.

감사합니다.

Answer 1

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.

등기부등본 을구에 있는 근저당권의 채권최고액은 실제 대출금보다 보통 110~120% 가량 높게 설정이 되어 있습니다. 비교적 안정권으로 보는 건 집 시세의 70% 이하이고 80% 정도가 된다면 조심해야 할 구간이라고 보시면 될 것 같습니다. 예를 들어서 2억원 시세인 집의 채권최고액이 8천, 전세보증금이 7천 이라고 한다면 전체 1억 5천 정도 인데요. 이 정도면 상대적으로 여유가 있는 편이라고 보시면 될 것 같습니다. 갑구에도 압류나 가압류 같은 내용이 등기가 되어 있으면 위험한 물건이라고 보시면 되고 선순위 임차인 등이 있는지, 집주인의 세금 체납 여부 등도 같이 확인해 보시면 좋습니다.

Answer 2

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

등기부등본에 채권최고액이 없으면 제일 안전하지만 보통 전세금과 대출금을 합해서 집값의 70%가 넘어가면 위험하다고 봅니다

특히 빌라는 조심하셔야 합니다

Answer 3

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

전세사기 등을 방지하기 위해서 여러가지 서류를 잘 확인하셔야 하는데, 대표적인 서류인 등기부등본을 통해 가등기, 가압류, 압류, 경매 등 문제가 될 권리관계가 없는지, 소유자와 계약자는 일치하는지를 확인하고, 선순위 채권(근저당권 등)+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는 집을 선택하는 것이 바람직 합니다. 일반적으로 선순위채권과 전세금액을 합한 금액이 집값의 80%를 넘으면 주의하셔야 합니다.

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

가장 널리 쓰이고 전문자들이 권장하는 안전 기준은 채권최고액과 나의 전세보증금을 합친 금액이 빌라 실제 매매가의 70% 이내여야 합니다.

만약 집주인이 빚을 갚지 못해 집이 경매로 넘어가게 되면 보통 빌라는 시세보다 훨씬 낮은 가격에 낙찰됩니다. 이 낙찰된 돈으로 은행이 먼저 대출금을 가져가고 남은 돈으로 내 보증금을 돌려받아야 하므로 최소 30%의 여유 공간을 두는 것입니다.

감사합니다.

Answer 5

전세로 집을 구하는 경우 마음에 드는 빌라를 찾았을때 보니까 등기부등본 을구에 근저당권이 설정되어 있더라고요. 채권최고액이 집값의 몇 %를 넘으면 위험한 건지 기준이 궁금합니다.

===> 매매를 하는 경우 기존 근저당이 설정되어 있어도 거래를 진행할 수 있습니다. 그러나 매매가격보다 높은 근저당이 설정되어 있는 경우 가급적 계약시부터 잔금시까지 짧은 기간으로 진행하심이 적절해 보입니다.

Answer 6

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

우선 근저당이 있다는 것 자체가 전세계약시에는 위험요소가 될수 있습니다. 그래서 전세계약의 경우 잔금시 기존근저당말소를 전제로 계약을 하는 경우가 많고 이렇게 해야 리스크를 낮출수 있습니다. 정확히 근저당 자체가 집값에 몇%가 안전하냐는 판단할수 없으며, 정확히는 근저당 + 보증금의 합이 주택시세의 80%을 넘을 경우 빌라는 깡통전세의 위험이 매우 높아질수 있습니다. 위처럼 근저당을 말소하는 조건이라도 전세가율(시세 대비 전세금 비율)이 80%이상이라면 리스크가 클수 있습니다.