부동산 이론 문제 질문합니다. 제발 도와주세요.
한 사람이 아파트를 금리 5%로 5억원의 대출을 받고 12억원에 구입을 했을 때 예금금리가 연 4%라면 연간 몇 배의 수익률을 달성한건가요?
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.
부동산 투자는 자본 대비 수익률 (ROE, 자기자본수익률) 이 높기 때문에 레버리지를 활용한 투자에서 수익률 배율이 극적으로 상승할 수 있습니다.
이 사례에서는 12억원의 아파트를 구입하기 위해 5억원을 연 5% 이자로 대출받고 , 나머지 7억원을 자기자본으로 투입하였습니다.
가정 :
ㆍ 아파트 가격이 1년후 4% 상승했다고 가정 (예금금리 수준)
ㆍ 따라서 12억 × 4% = 4,800만 원의 자산상승
하지만 실제 수익률을 계산할 때는 이자 비용을 고려해야 합니다.
ㆍ 대출이자 : 5억 × 5% = 2,500만 원
실질이익 = 시세차익 4,800만 원 - 이자 2,500만 원 = 2,300만 원
투입된 자기자본은 7억 원이므로 , 자기자본 수익률 (ROE) 는 :
2,300만 원 ÷ 7억 원 = 3.29%
만약 7억 원을 은행에 예치했을 경우 연 4% 수익률이므로 :
7억 원 × 4% = 2,800만 원
이 두 수익률을 비교하면 :
레버리지 투자 수익률 /예금 수익률 = 3.29% / 4% = 0.82배
결론 도출 :
이 사례에서는 오히려 예금 보다 낮은 수익률 (약 0.82배) 을 기록.
이는 대출금리 (5%) 가 기대 수익률 (자산상승률 4%) 보다 높기 때문입니다.
즉 , 레버리지가 수익률을 증폭시킬 수 있지만 , 자산 수익률이 대출금리보다 낮을 경우 오히려 수익률이 감소하게 됩니다.
따라서 단순히 대출을 활용하는 것만으로 수익률이 상승하는 것은 아니며 , 금리차와 자산 상승률 간의 관계가 핵심입니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
이건 부동산 투자에서 자주 나오는 ‘레버리지 수익률(자기자본수익률, ROI)’ 문제입니다. 아래 순서대로 하나씩 계산해드릴게요.
상황 정리아파트 구입금액: 12억 원
대출금액: 5억 원 (금리 5%)
자기자본: 12억 - 5억 = 7억 원
예금금리(비교기준): 4%
투자수익률(ROI)을 예금금리와 비교해 ‘몇 배냐’를 묻는 문제입니다.
1단계: 연간 비용 계산 (이자)대출금 이자: [ 5억 × 5% = 2,500만 원 (연) ]
2단계: 예금했을 때 수익7억 원을 은행에 넣었다면, [ 7억 × 4% = 2,800만 원 (연 수익) ]→ 이게 기준 수익입니다.
3단계: 아파트 가격이 1년 뒤 13억이 되었다고 가정해볼게요 (통상 ROI 계산할 때 보유 1년 후 가정)
이 예금수익과 실제 투자 수익을 비교해야 합니다.시세차익: [ 13억 - 12억 = 1억 원 ]
실제 순수익: [ 1억 - 2,500만(이자) = 7,500만 원 ]
자기자본 수익률 (ROI): [ 7,500만 ÷ 7억 = 약 10.7% ]
4단계: 수익률이 예금금리의 몇 배인가? [ 10.7% ÷ 4% = 약 2.675배 ]예금금리 대비 약 2.7배의 수익률을 달성한 것입니다. 참고하세요!!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
질문에서 수익률 산정을 하시려면 임대차에 따른 임대수익을 기재하셔야 합니다. 질문의 내용에서는 비용에 대한 부분은 있으나 수익에 대한 부분이 없기 떄문에 정확한 수익률은 산정할수 없습니다. 보통 대춣포함 투자수익률은 월세에서 월이지를 제외하고 연수익에 대해서 총매입금에서 보증금과 대출금액제외한 금액을 나누어 100을 곱하여 산출하게 됩니다.
질문이 조금 부족합니다.
5% 금리로 5억을 대출받아 12억의 아파트를 샀는데 예금금리가 4%라면 예금에 어떤 자금을 얼마나 넣었는지가 필요할것이고 문의하시는 수익률이 어떤 수익률인지 알기 어렵습니다.
아파트의 수익률인지 예금 대비한 수익률인지.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
12억 원에 아파트를 매매했을 때 아파트 시세 상승이 얼마나 올랐는지 알 수가 없네요.아파트 시세가 그대로라고 가정하면 마이너스라고 생각하시면 되겠습니다.
아파트 매입가 : 12억 원
대출금 : 5억 원(연 이자 5%)
자기 바본 : 7억 원
예금 금리 : 4%(기회비용)
아파트를 사지 않고 예금했다면 2,800만 원 벌었을텐데 대출이자 납부하니 수익 대신 비용이 2,500만 원이 발생했다고 보시면 되겠습니다.
감사합니다.