2주택자(1주택+1분양권) 증여세 및 양도세 문의드립니다.
안녕하세요.
1세대 2주택자인 저희 부부의 증여세와 양도세 문제로 고민이되어 문의드립니다.
<현황>
2023.5월 / 남편 / 아파트A 단독명의 취득 및 부부 실거주 중 / 7억원
2023.6월 / 아내 → 남편 / 남편에게 1억원 계좌이체
2023.12월 / 아내 / 아파트B 분양권 단독명의 취득 / 12억원
2024.2월 / 아내 / 아파트B 분양권 단독명의 중도금 대출 실행
2025.12월 / 아파트A 매도 후 아파트B로 이사 예정 / 8.5억원
<특이사항>
일시적 1세대 2주택 요건(1,2,3)을 미충족하여 양도세 발생 예정
[질문1] 지금 아파트A를 부부 공동명의로 전환한다면 매도로 양도세 부담을 낮출 수 있을까요?
제 계산으로는 양도차액 1.5억원(8.5억원-7억원)에서 부동산 수수료 등 경비 2천만원을 공제하여 세율을 적용하면 단독명의 시 약 2,500만원 수준이며
부부 공동명의로 전환하면 세율과 인적공제로 인해 1500만원 수준으로 낮춰질 것 같습니다.
[질문2] 아파트A를 부부 공동명의 전환 시 증여세가 발생할까요?
제 계산으로는 4.25억원(=8.5억원/2)으로 부부 간 증여한도 6억원 이내이므로 증여 문제는 발생하지 않을 것 같습니다.
※ 남편이 아내에게 기존까지 증여한 금액은 따로 없습니다.
[질문3] 중도금대출 실행중인 아파트B를 부부 공동명의 전환 시 증여세가 발생할까요?
아파트B의 분양가는 12억원이나 현재 입주권의 거래 시세는 14억원 수준입니다.
증여세는 시가를 기준으로 한다면 증여되는 재산가액은 7억원 + '23년에 이체한 1억원까지 8억원이될 것으로 보입니다.
다만, 남편이 아파트A를 부부 공동명의 전환하여 4.25억원을 증여하게 된다면 상계하여 3.75억원이 될 것 같습니다. 증여세는 부부 간 주고 받은 재산에서 상계가 되는지요?
안녕하세요. 황상하 세무사입니다.
아래 답변은 참고사항으로만 활용하시기 바라며 자세한 상담은 세무사사무소를 방문하시기 바랍니다.
질문1, 2 : 공동명의로 전환하는 경우 남편이 아내에게 증여하는 것이 되며 그 금액이 6억원 미만이므로 증여세는 과세되지 않을 것으로 생각됩니다. 또한 공동명의로 전환하는 경우 적용되는 누진세율이 낮아져 절세에 도움이 될 것으로 생각됩니다.
질문3. 증여는 일반적으로 상계가 허용되지 않습니다. 따라서 아내의 분양권의 절반을 남편에게 증여하는 경우 8억 중 6억원을 초과하는 2억원에 대해 증여세가 과세될 것으로 생각됩니다.
감사합니다.
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