재개발 신탁사업에서 신탁등기 관련 질문

Question

안녕하세요

재개발 신탁사업으로 진행할 때 일부 임원들이라도 신탁등기를 하고 있는것으로 아는데요.

사업이 망했을 경우, 신탁등기를 한 사람들의 재산만으로 신탁사가 공매 등 진행하여 투입금을 회수하나요?

신탁등기의 필요성과 효과, 신탁등기했을때 매매 등이 자유로운지 등에 대해 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.

신탁등기는 재개발 사업에서 중요한 개념 중에 하나로,

재개발 사업의 경우 사업 안정성을 위해 토지를 신탁사에 맡겨 관리하는 방식이이 종종 사용이 됩니다.

신탁등기를 하면 사업의 투명성이 확보되고 사업 진행 중 발생할 수 있는 이해관계자의 법적 분쟁을 줄일 수 있습니다.

신탁된 부동산은 신탁사의 명의로 등기되며 사업시행자가 사업을 마음대로 변경하거나 중단하기 어렵습니다. 신탁사가 일정 부분 책임을 지기 때문에 금융기관에서 대출이 용이할 수 있다는 장점도 있습니다. 신탁사가 공매를 통해 투자금을 회수하는 것이 가능해지고 사업이 중단될 경우 신탁 재산을 활용해 정리할 수도 있습니다.

신탁등기를 하지 않은 조합원 등의 재산에는 신탁사의 강제 공매 권한이 미치지는 않습니다.

그리고 신탁등기를 하게 되면 원칙적으로 개인이 자유롭게 매매하는 것이 어렵게 됩니다. 신탁사의 동의가 필요하며 매매가 가능하더라도 신탁의 목적이 유지되는 조건으로 진행하게 됩니다. 예를 들어 재개발 사업을 위해 신탁된 토지를 매도하는 경우 새로운 매수인도 신탁 조건을 승계해야 할 가능성이 큽니다.

신탁등기는 재개발 사업을 안정적으로 운영하는데 도움을 주지만, 신탁사의 권한이 커지고 개인의 처분권이 제한될 수 있으며, 사업 실패 시 신탁 재산을 활용한 공매 가능성이 있고 이는 신탁등기를 한 조합원들에게 영향을 줄 수 있습니다.

Answer 2

안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.

재개발시 소유주는 개발전문 기관인 신탁회사에 의뢰하여 일정수수료를 지불하고 확실한 사업진행을 위하여 위탁하게 됩니다

따라서 손해시는 산탁뢰사에서 일정슈준 손해배상을 담당하며

그러나 계약중에는 모든 사용권을 신탁회사에 위임하기 때문에 신탁회사의 사전 승인 없이는 자유로이 거래를 할 수 없습니다

그리고 신탁회사와 계약관계가 종료되면 다시 소유자가 임의로 계약관계를 진행할 수 있습니다

Answer 3

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

질문에 답변드리겠습니다.

신탁등기된 경우 사업 실패 시 신탁사는 처분형 신탁 재산을 공매로 처분할 가능성이 있습니다.

관리형 신탁의 경우 공매가 어렵고 원소유자가 재산권을유지함합니다.

신탁등기를 하면 매매가 자유롭지 않을 수 있으며 신탁사와 계약 조건을 반드시 확확인해야 합니다.

신탁방식에 따라 권리와 의무가 달라지므로 계약 전 신중한 검토가 필요합니다. 참고하세요.