공매나 경매는 거주자 우선 입찰제도가 있다던데 낙찰금 전부를 완납하지 않으면 의미 없는 건가요?

Question

저희 집이 현재 대출금 장기연체로 인해 현재 공매중이고 거의 다 낙찰이 된 것으로 알고 있습니다.

계약금만 지불한 사람이 타나서 나가라고 하더라구요. 그런데 살고 있는 점유자가 나서서 낙찰금 1억 9천에 대해 다 치르면 어떻게 되는 건가요? 돈을 일부 빌려준다는 사람이 있어서 여쭤봅니다.

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안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론
  계약금만 납부된 상태에서 공매가 아직 완결되지 않았다면, 점유자인 귀하가 낙찰대금 전액을 대신 납부하더라도 자동으로 소유권을 취득하거나 낙찰자 지위를 넘겨받는 것은 아닙니다. 원칙적으로 소유권은 ‘낙찰자’가 잔금을 완납해야 이전됩니다. 다만 공매의 종류와 단계에 따라 예외가 있을 수 있어, 정확한 절차 확인이 필수입니다.

• 공매 절차의 기본 구조
  공매에서 낙찰자는 계약금 납부 후 정해진 기한 내에 잔금을 완납해야 합니다. 잔금 완납 전까지는 소유권 이전이 이루어지지 않으며, 계약금만 납부한 상태의 낙찰자는 아직 소유자가 아닙니다. 이 단계에서 제삼자가 잔금을 ‘대신’ 납부하는 것은 가능할 수 있으나, 그 경우에도 소유권은 낙찰자에게 귀속되고 대납자는 금전채권만 취득하는 구조가 됩니다.

• 점유자가 전액 납부하는 경우의 효과
  귀하가 낙찰대금 전액을 지급하더라도, 낙찰자 명의로 잔금이 처리되면 소유권은 낙찰자에게 이전됩니다. 귀하는 낙찰자에 대해 구상권이나 대여금 채권을 가질 뿐, 등기상 권리는 취득하지 못합니다. 낙찰자 지위를 귀하로 변경하는 것은 공매 절차상 원칙적으로 허용되지 않거나 매우 제한적입니다.

• 예외적으로 검토할 지점
  체납세금 공매의 경우, 매각 확정 전 단계에서는 체납자가 체납액 전액을 납부하면 공매 자체가 취소되는 구조가 있을 수 있습니다. 다만 이미 매각이 확정되었거나 잔금 납부 절차가 진행 중이라면 취소가 불가능한 경우가 많습니다. 이는 공매 주체와 현재 단계에 따라 달라지므로, 온비드 등 공매기관에 현재 단계 확인이 필요합니다.

• 실무적 조언
  낙찰자 요구만으로 즉시 퇴거할 의무는 없고, 소유권 이전 전까지는 점유자 지위가 유지됩니다. 잔금 대납 제안은 소유권 확보와 직결되지 않으므로 신중해야 하며, 공매 단계 확인과 함께 ‘공매 취소 가능 여부’부터 먼저 검토하시는 것이 안전합니다.