주거용 오피스텔 전세 계약 1년 후 재계약 1년 후 묵시적 갱신 문의드립니다. (임차인)
안녕하세요, 저는 오피스텔 임차인입니다.
해당 오피스텔은 주거용으로 전입신고, 확정일자 등 받은 상태입니다.
맨 처음 계약 시 2년 거주를 희망하였으나 임대인의 요청으로 1년 계약을 하였습니다. (2년 주장 가능을 저는 인지했음)
1년 후 동일 가격으로 임대인의 요청으로 1년 재계약을 했습니다.
총 1+1 년이 끝나가는 시점 1개월이 안 남았을 무렵 임대인이 전세금 인상을 요구합니다.
현 시점에 제가 묵시적 갱신을 요구할 수 있을까요? (대법원 판례상 1+2년은 안되는 것을 압니다)
2+2 로 가능할 것 같은데, 관련해서 의견을 여쭙습니다.
임대인은 오피스텔은 아파트 등과 달리 임차기간이 1년이고, 총 3회 체결해서 법의 미 보호로서 나가던가 금액 증액을 요청하는 상황입니다.
바쁘시겠지만 답변 부탁드립니다. 감사합니다.
*아래는 제가 생각하는 법적 근거입니다.
1. 먼저 상가용이 아닌 주거용 오피스텔의 경우 주택임대차보호법 (이하 주임법) 제4조에 의거, 보장하고 있는 거주 기간은 2년입니다. 1년을 계약해도 2년을 보장합니다. (많은 분들이 착각하시 부분인데, 오피스텔은 상가용과 주거용이 상이합니다. 상임법-상가용은 1년)
2. 이에 따라 1년 계약 후 1년 더 거주는 계약 연장이 아닌 현행 법상 1년 거주의 유효함을 주장하지 않고 2년 계약으로 간주 가능합니다. (주임법 제 10조)
3. 이를 토대로 현재 2년이 종료되는 시점으로부터 2-6개월 사이에 갱신 혹은 종료에 대한 논의가 이루어지지 않았으므로, 묵시적 계약으로 간주되어 실제로는 2+2년 총 4년의 거주가 가능하게 됩니다. (주임법 제6조 제2항)
4. 또한, 심지어 1번 및 3번에 해당하는 2년 보장 및 묵시적 갱신은 계약갱신요구권을 행사한 것이라고 보지 않기 때문에 주임법 제6조의 3에 따른 1회의 계약갱신청구권이 남아있게 됩니다.
5. 현재 묵시적 계약에 따라 주임법 제6조의 2에 의거, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며, 통지 이후 3개월 지난 시점에 그 효력이 발생하게 됩니다.
안녕하세요. 장주석 변호사입니다.
우선 알고 계신 것처럼 오피스텔이 주거용 오피스텔이라면 주택임대차보호법이 적용됩니다. 따라서 계약시 1년으로 약정했다 하더라도 임차인은 2년의 임대차를 요구할 수 있으며, 2년의 임대차 기간이 종료되기 전에 임대인 또는 임차인이 계약 갱신 거절의사를 통지하지 않았다면 묵시적 갱신이 되어 추가로 2년의 임대차계약기간을 보장받을 수 있을 것 같습니다.
관련 법령
주택임대차보호법
제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. <개정 2020. 6. 9.>
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. <개정 2009. 5. 8.>
③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.
[전문개정 2008. 3. 21.]
제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. <개정 2009. 5. 8.>
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.