후견인 및 토지거래허가구역 매매계약

Question

매도인이 심신미약인 상태이므로 후견인이 지휘를 승계받아 대리로 매매계약 체결 하기로 하였음.

해당 구역은 토지거래허가구역이므로 약정서 쓰는 자리에 매도인 / 후견인 / 매수인 삼자 대면해 작성하였고,

셋다 멀리서 오기 때문에 대면한김에 매매계약도 체결하였음 (계약금은 부동산에 예치 , 후견인허가 및 토지거래허가 후 분출하는 조건)

이후, 매도인 후견인 허가가 반려나 계약은 해지되었고 부동산에서 예치한 계약금 매수인에게 반환처리 하였으나 매수인이 매도인에게 배액배상 소송을 걸었음.

배액배상 사유에 해당하는지 or 부동산 과실이 잡힐 가능성이 있는지 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 신은정 변호사입니다.

갑작스러운 매수인의 배액배상 소송 제기로 인해 적지 않게 당황하셨겠습니다. 결론부터 말씀드리면 해당 사안은 매도인의 일방적인 단순 변심에 의한 계약 파기가 아니므로 매수인에게 배액배상을 해줄 의무가 없을 가능성이 매우 높습니다.

1. 배액배상 청구의 성립 여부

토지거래허가구역 내에서 허가를 받기 전 체결된 매매계약은 법적으로 유동적 무효 상태입니다. 또한 후견인 허가 및 토지거래허가를 조건으로 명시하였는데, 관할 관청의 반려로 인해 조건이 성취되지 않아 계약이 확정적으로 무효가 된 상황입니다. 이는 매도인의 고의적인 채무불이행이나 일방적 해약에 해당하지 않으므로 매수인의 배액배상 청구는 인용되기 어렵습니다.

2. 공인중개사의 과실 여부

공인중개사는 계약이 확정되지 않은 유동적 상태에서 분쟁을 예방하기 위해 계약금을 예치하고 조건 미성취 시 반환한다는 약정을 두어 이를 그대로 이행했습니다. 특약 및 당사자 간 합의 조건에 따라 매수인에게 계약금을 원상회복한 것이므로 중개 업무상 과실이 인정될 가능성은 매우 낮습니다.

지금 상황에서는 매수인의 소장 내용을 확인하시고 당시 작성한 약정서와 매매계약서, 후견인 허가 반려 통지서 등을 입증 자료로 꼼꼼히 정리하여 소송에 대응하세요.

부당한 피해 없이 이번 소송이 원만하게 잘 해결되기를 바랍니다.