월세 건물 경매 진행 관련 문의드립니다

Question

현재 월세 건물이 경매 넘어가서 월세를 내고 있지 않는 상황입니다

집주인은 구속 됐구요

집주인 가족이 고용한 업체에서 연락와서 공실 확인 하시더니 월세 미납 관련해서 본인들과 만나서 이야기 해야할것 같다 하시더라구요

경매진행중에 이분들이랑 이야기를 하는것이 맞나요?

제가 보증금이 적어 추가 납부를 해야 한다면서 다 납부하긴 그럴테니 얘기를 해보자 하더라구요

그러고 어디서 보자, 업체명 등 별 말 없이 일단 알겠다며 상대방이 끊었습니다

제가 앞으로 어떻게 대처하는것이 좋을까요

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론 및 기본 입장
  경매가 개시된 이후에는 집주인 가족이 고용한 사설 업체와 월세나 추가 납부 문제를 협의하실 법적 의무는 없습니다. 현재 상황에서는 임대인의 지위가 경매 절차로 넘어가 있는 상태이므로, 임차인으로서는 법원이 지정한 절차와 상대방 외에는 응할 필요가 없다는 점이 핵심입니다. 섣불리 만나거나 금전 이야기를 하는 것은 오히려 분쟁을 키울 수 있습니다.

• 경매 진행 중 임대차 관계의 법리
  경매가 진행되면 임대차 관계는 민사집행법과 주택임대차보호법의 틀 안에서 정리됩니다. 월세 연체 여부나 보증금 문제는 원칙적으로 경매 절차에서 배당이나 인수 관계로 판단됩니다. 집주인 가족이나 그들이 고용한 업체는 임대인도, 경락인도 아니므로 임차인에게 월세 추가 납부를 요구할 법적 권한이 없습니다.

• 사설 업체 요구에 대한 대응 방법
  상대방이 업체명, 권한 근거, 위임 관계를 명확히 밝히지 않는 이상 개별 접촉은 피하셔야 합니다. 전화나 문자로도 금전 관련 언급에는 응답하지 말고, 모든 요구는 법원 경매 사건번호 기준으로 서면으로 하라고 정리해 두는 것이 안전합니다. 임의로 보증금 보전이나 추가 납부를 약속하시면 불리해질 수 있습니다.

• 향후 실무적 대응 정리
  등기부상 경매 진행 상황을 계속 확인하시고, 배당요구 종기와 임차인 지위 유지 여부를 점검하셔야 합니다. 월세 지급 주체가 바뀌는 시점은 경락인 확정 이후이므로, 그 전까지는 법원이나 집행관 외 제삼자의 요구에 응하지 않는 것이 원칙입니다. 추가 요구가 반복될 경우에는 기록을 남겨 두시고 법률 검토를 거쳐 대응하시는 것이 바람직합니다.

Answer 2

안녕하세요. 장주석 변호사입니다.

경매가 진행중이라면 대항력이나 우선변제권 취득 등에 따라 보증금을 반환받을 수 있을지 여부가 달라질 수 있습니다. 통상 그렇기 때문에 경매가 진행중인 경우에는 임차인들이 월세를 납부하지 않는 경우가 많습니다. 문제는 경매가 진행중이라 하더라도 임차인은 차임(월세) 지급의무가 있고, 만약 2개월 이상 월세를 납부하지 않을 경우에는 임대인은 이를 이유로 임대차계약을 해지할 수 있습니다(물론 이 경우에는 임차인에게 보증금을 반환해야 임차인을 퇴거시킬 수 있습니다). 따라서 임대차계약을 해지당할 위험을 감수하면서 월세를 지급하지 않는 것이 본인에게 유리할지 아니면 임대차계약을 유지하기 위해 월세를 계속 지급하는 것이 유리할지 판단해보셔야 할 것 같습니다.

관련법령

민법

제640조(차임연체와 해지)

건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

Answer 3

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

현재 경매가 진행 중인 경우라도 이미 보증금에서 월세 미납액을 공제하고 추가적으로 월세 지급 의무가 발생한다면 그러한 부분에 대해서는 기존 임대인이나 그 위임을 받은 사람이 청구하는 부분에 대해서 책임이 인정될 수 있습니다.