경제
친구(비특수관계인) 아파트에 시세보다 약 28~35% 싸게 월세로 들어가면 증여세(상증법 42조) 대상인가요?
친구 소유 아파트에 월세로 입주하려 합니다. 월세가 시세보다 낮아 증여세 문제가 되는지 여쭙습니다.
[사실관계]
임대인: 친구(혈연·인척·고용 관계 없음, 세법상 특수관계인 아님). 해외 MBA로 2~3년 이상 집을 비움
임차인: 저. 공인중개사 없이 직거래, 법무부 표준계약서 사용
물건: 서울 강서구 아파트, 전용 39.6㎡, 13층, 임대인 1주택
계약 조건(안): 보증금 0원 / 월세 70만 원 / 관리비 임차인 직접 납부 / 기간 4년
같은 단지·같은 면적 최근 3개월 신규 월세 실거래 6건:
- 9/07일 : 5,000 / 95
- 8/26일 : 110,000 / 60
- 8/18일 : 22,000 / 100
- 8/14일 : 128,000 / 80
- 7/24일 : 810,000 / 60
- 7/12일 : 95,000 / 85
보증금을 연 3.1%로 월세 환산하면 6건 평균 약 97만 원(중위값 99만 원), 가장 최근 1건은 약 108만 원입니다. 제 월세 70만 원은 평균 대비 약 28%, 최근 1건 대비 약 35% 낮습니다.
[질문]
특수관계인이 아닌 친구 사이에도 상증법 제42조가 적용되어, 시가 대비 30% 이상 낮은 월세 차액이 임차인인 저에게 증여세 과세 대상이 되는 것이 맞는지요? 위 데이터 기준으로 제 경우가 30% 초과에 해당하는지 의견 부탁드립니다.
임대인이 해외 체류 중이라 직접 관리가 어렵고, 공실 방지·중개수수료 절감·4년 장기계약·임차인의 소규모 수선 부담 등 경제적 사정이 있습니다. 이런 사정이 제42조 제3항의 "거래 관행상 정당한 사유"로 인정될 여지가 있는지, 인정받으려면 계약서에 어떻게 기재하는 것이 좋은지요?
실무적으로 이 정도 규모(연 차액 약 330~450만 원)의 비특수관계인 간 저가 임대가 실제 과세된 사례가 있는지, 안전하게 가려면 월세를 올리는 것 외에 방법이 있는지 궁금합니다.
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