안녕하세요. 남천우 변호사입니다.
근저당권과 저당권은 모두 부동산을 담보로 제공하여 채권을 보장받는 제도이지만, 몇 가지 중요한 차이점이 있습니다.
저당권은 채무불이행 시 저당권 실행을 통해 원본, 이자, 위약금, 손해배상금, 실행비용 등을 모두 담보합니다. 채무자가 변제기에 빚을 갚지 못하면 설정 당시 특정된 채권 전부를 담보하게 됩니다. 저당권 설정 시 이미 발생한 특정 채권만을 담보하므로, 장래 발생할 채권을 담보하기에는 적합하지 않습니다.
근저당권은 거래의 계속성과 유동성을 위해 고안된 특수한 저당권입니다. 설정 계약 시 '채권최고액'을 정하고, 이를 한도로 추가 대출이나 채무가 발생해도 이를 담보합니다. 현재뿐 아니라 장래에 발생할 채권까지 포괄적으로 담보하므로, 계속적 거래관계에 적합합니다.
요컨대 저당권은 특정 시점에 존재하는 개별적인 채무를 위한 담보인 반면, 근저당권은 계속적 거래 관계에서 장래 채무까지 담보하되 그 한도가 제한된다는 것이 핵심적인 차이입니다.
예를 들어 채무자가 은행과 1억 원 대출 계약을 맺으면서 부동산에 저당권을 설정하면, 해당 1억 원 채무에 대해서만 담보권이 미칩니다. 반면 근저당권은 최고한도액을 3억으로 설정하면, 이후 1억을 추가로 대출받아도 3억 한도 내에서 담보권이 미치게 됩니다.