결론 임대차기간 연장에 관한 구두 합의도 법적으로는 계약으로서 효력이 인정될 수 있습니다. 다만 기간, 차임 등 핵심 조건이 명확하지 않거나 분쟁이 발생할 경우 입증이 어려워, 임대인 입장에서는 매우 불안정한 상태이므로 서면 계약 체결이 필요합니다.
법리 검토 민법과 상가건물 임대차보호법 모두 임대차계약의 방식에 대해 반드시 서면을 요구하지는 않습니다. 따라서 당사자 사이에 임대차기간 연장에 대한 합의가 있었다면 구두 합의도 계약으로 성립할 수 있습니다. 그러나 계약의 존재와 내용은 다툼이 생기면 이를 주장하는 쪽이 입증해야 합니다. 구두 합의는 기간, 보증금, 차임, 기타 조건에 대한 인식 차이가 쉽게 발생합니다.
묵시적 갱신과의 구별 만기 시점에 임대인이 갱신 거절이나 조건 변경 의사를 명확히 통지하지 않고, 임차인이 계속 영업하며 차임을 지급하면 묵시적 갱신이 문제 될 수 있습니다. 이 경우 법에서 정한 갱신 효과가 발생할 수 있어 임대인의 계약 관리가 어려워집니다.
실무상 대응 방안 임대인은 계약 만기 전에 서면으로 연장 여부와 조건을 명확히 제시하고, 기한을 정해 계약서 작성을 요구하는 것이 바람직합니다. 서면화가 이루어지지 않는다면 갱신 거절 또는 조건 변경 의사를 명확히 통지해 두는 것이 분쟁 예방에 도움이 됩니다.
종합 의견 구두 합의 자체는 무효라고 단정할 수 없으나, 임대인 보호 측면에서는 위험이 큽니다. 반드시 서면 계약으로 정리하시기를 권합니다.