전세계약 연장 계약서를 작성했는데 대항력과 우선변제권이 변동이 되나요 ?

Question

안녕하세요. 2022년 11월쯤 2년 전세계약을 체결하였는데요, 2024년 올해 8월쯤 집주인이 연락와서 HUG에 보증보험신청 때문에 임대차계약서(2024.08 ~ 2026.08)를 다시 작성하는게 어떻겠냐 해서 저도 머 전세연장을 생각하고 있어서 보증금 변동없이 새로운 전세 계약서를 작성하고 확정일자를 다시 발급받았습니다. 여기서 궁금한게 있는데 새로운 계약서를 작성함으로써 2022년 계약체결 당시의 대항력과 우선변제권을 잃게 되나요 ?

Answer 1

새로운 계약서를 작성하고 확정일자를 다시 받았더라도 2022년 계약 체결 당시의 대항력과 우선변제권은 유지됩니다.

주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권은 임차인의 주택 인도 및 전입신고, 확정일자를 통해 발생하며, 이 요건들을 갖춘 상태에서 계약이 갱신되는 경우 기존의 대항력과 우선변제권은 그대로 유지됩니다.

이는 갱신된 임대차계약이 종전 임대차계약의 연장으로 보기 때문입니다. 즉, 법적으로는 새로운 계약이지만, 실질적으로는 기존 계약과 동일한 임대차 관계가 지속되는 것으로 해석됩니다.

따라서 2022년 11월에 이미 주택 인도, 전입신고, 확정일자를 마쳐 대항력과 우선변제권을 취득했으므로, 2024년 8월에 새로운 계약서를 작성하고 확정일자를 다시 받았더라도 기존의 대항력과 우선변제권은 그대로 유지됩니다.

다만, 보증금이 증액된 경우에는 증액된 부분에 대해서는 새로운 계약서 작성일을 기준으로 확정일자를 받아야 우선변제권이 발생합니다.