계속 헷갈려서요.. 다시 질문드립니다..
많은 전문가분들 언제나 답변주셔서 감사합니다.
답변 주신 덕분에 어느정도 지식이 쌓였지만 여전히 헷갈리는 부분이 있어 다시 글 올립니다.
일단 신탁회사를 낀 오피스텔이라 일순 혼란스러웠는대,,, 조언을 듣고 계약서 살펴보니 다행히 신탁회사의 동의서나 보증금 및 월세는 늘 신탁회사 계좌로 입금했다는 점 등등.. 어느 정도 법적 안전장치는 있는 거 같아서 일단 안심하고 상황을 지켜보기로 했습니다.
그럼 다시금 원점으로 돌아가서..... 2월 25일 1년 계약만료일인데 1월 5일 계약 만료를 통지했습니다
임대인은 미리 통지를 안해줬다는 이유로 묵시적 갱신을 주장하며 다음 세입자를 구해야 보증금을 돌려준다 하네요.
여기까지는 저희도 저희의 실수이니 받아들이기로 했습니다
그런데.... 이것을 과연 1년 계약 재갱신으로 보는 묵시적 계약으로 봐야하는지., 묵시적 3개월 갱신으로 봐야하는지입니다..이게 분명해야 저희도 그에 맞게 대응책을 세울텐데 임대인은 이에 대한 아무런 언급이 없습니다. 무슨 얘기라도 정확히 해주면 저희측도 될 수 있으면 수긍하고 그에 맞게 대응할텐데 말입니다.
제가 두번이나 비슷한 내용의 글을 올렸는데 전문가들 의견도 갈라져서 다시 질문드립니다. 계약서에는 3개월 전 통보하고 다음 임차인을 구하는데 협력하라 라는 내용만 있고 통보하지 않으면 재계약으로 간주하겠다는 내용은 없습니다. 원래 없는 것인지 모르겠지만... 계약서에 통보를 안하면 재계약으로 보겠다는 문구는 없으니 임대인 측이 묵사적 1년 재계약을 주장하며 중도퇴실로 인한 패널티를 저희에게 부과(다음 세입자 모집 및 복비지급, 통보 후 3개월 지난 시점에서 보증금 미반환 가능) 할 수 없다는 조언을 들었습니다,.. 조언해주신 분은 3개월 전 통보하라는 법률 내용을 임대인이 악용하고 있는거니 그에 대해 저희가 따져물어도 된다고 하셨습니다만...
전문가들조차 의견이 다른 상황에서 대응을 어떻게 해야하나 망설여지네요.
설상가상으로 알아보니 같은 건물, 다른 호실들도 네이버 부동산에 매물이 쌓여있는 거 보니 더 고민스럽습니다..
저희가 집을 내놔도 바로 집이 나갈거라는 보장도 없고...
만약 3개월 후에 보증금 돌려받는 게 맞다면 저희는 집 내놓고 기다리더라도 4월 6일 이사갈 새집을 찾아 이사준비를 해도 되는데 1년 재계약으로 간주된다면 저희는 이사준비를 하면 안되고 다음 세입자가 나타날까지 거주하며 내내 기다려야 합니다. 혹은 그냥 다음 계약 만료일이 다가올 때까지 이사는 단념하고 살아야 합니다.
대체 이에 대한 정확한 기준은 어디가서 확인을 해야하나요?? 임대인과 얘기해서 명확히 해야하나요?
1년 재계약으로 연장이 된다면 새로 계약서라도 써야하는 거 아닌가요? 아니면 통보가 늦어진 시점에서 지난 계약서 효과가 1년 재연장으로 법적 효력이 있는건가요? 그럼 계약 만료 시점은 27년 2월 25일 인가요? 아니면 28년?
저희도 저희가 처한 상황을 확실히 알아야 다음 행동을 정할텐데 임대인은 연락두절이니 답답한 상황입니다.
내용증명 보내면 어느정도 임대인을 압박하는 효과가 있다는데 내용증명 작성해 보내는 게 나을까요? 그 시점은??
부디 답변 부탁드립니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
묵시적 갱신이 되었더라도 '3개월 후'에는 보증금 반환받고 이사 가능합니다.
안녕하세요. 신탁 등기 문제로 마음고생 하셨는데, 계약 갱신 문제로 또 고민이 많으시군요. ✔️묵시적 갱신이 되더라도 질문자님은 1년을 더 살 필요 없이 '해지 통보 3개월 후'인 4월 6일에 이사하시고 보증금을 돌려받으실 수 있습니다.
법적 근거와 대응 방법을 정확히 정리해 드립니다.
1. 묵시적 갱신이 된 것은 맞습니다.
주택임대차보호법상 임차인은 계약 만료 2개월 전(2월 25일 만기라면 12월 25일)까지 통보를 해야 합니다. 1월 5일에 통보하셨다면 시기를 놓친 것이 되어, 법적으로는 '묵시적 갱신(자동 연장)' 상태가 된 것이 맞습니다.
2. 하지만 세입자는 언제든 해지 가능합니다.
묵시적 갱신이 되면 임대인은 계약 기간(통상 2년)을 지켜야 하지만, 임차인(세입자)은 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있습니다. (주택임대차보호법 제6조의2)
단, 해지의 효력은 '집주인이 통보를 받은 날로부터 3개월 뒤'에 발생합니다.
통보일: 1월 5일
해지 효력 발생일(돈 돌려받는 날): 4월 5일
따라서 질문자님은 1년이나 2년을 더 살 의무가 전혀 없으며, 4월 6일에 이사하실 계획이라면 법적으로 보증금 반환을 당당하게 요구하실 수 있습니다.
3. 중개수수료와 다음 세입자 구하기
4월 5일 이전 이사 시: 3개월을 채우지 못하고 나가므로, 도의적으로나 관례적으로 세입자가 중개수수료를 부담하고 다음 세입자를 구해야 할 수도 있습니다.
4월 5일 이후 이사 시: 계약이 정상적으로 종료되는 것이므로, 다음 세입자를 구할 의무도 없고 중개수수료도 임대인이 부담해야 합니다. 집주인의 "다음 세입자 구해놓고 나가라"는 주장은 4월 5일 이후부터는 법적 효력이 없습니다.
4. 대응 방법: 내용증명 발송 추천
임대인이 현재 "1년 연장이다", "세입자 구해라"라며 법을 잘못 알고 있거나 무리한 요구를 하고 있습니다. 말로 하면 나중에 딴소리를 할 수 있으니, 지금이라도 내용증명을 보내시는 것이 가장 확실합니다.
[내용증명에 들어갈 핵심 내용]
본인은 202X년 1월 5일, 임대인에게 계약 갱신 거절 및 해지 의사를 명확히 전달하였다.
비록 갱신 거절 통지 기간 도과로 묵시적 갱신이 되었다 하더라도, 주택임대차보호법 제6조의2에 의거하여 임차인은 언제든 해지 통고를 할 수 있다.
이에 따라 1월 5일 통보일로부터 3개월이 경과하는 202X년 4월 5일에 계약은 적법하게 종료된다.
따라서 임대인은 4월 5일까지 보증금 전액을 반환해 주길 바란다. (그렇지 않을 경우 임차권등기명령 신청 및 지연이자 청구 등 법적 조치를 취하겠다는 내용 포함)
근거내용-임대차보증금등반환청구의소
[대법원 2024. 1. 11. 선고 2023다258672 판결]
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
임대인이 1년 재갱신 또는 패널티 주장 시
1. 계약서 3개월 조항은 법률 무효 -> 주임대차보호법 제3조
2. 묵시적 갱신은 2년 -> 법 제6조 판례 일관
3. 이미 통보했으니 3개월 후 반환 -> 통보 효력 인정
4월 6일 새집 기준으로 이사 준비 가능, 법적으로 임대인 손배청구 불가
건물 매물 많아도 임차인 책임 아님, 임대인 부담
내용증명 + 공식 상담으로 증거 확보 후 진행, 임대인 연락두절이면 무시하고 4월 5일 퇴실 + 반환소송 준비하시면 됩니다.