아파트 매매시 기억을 못한 15~6년전 누수건을 고지하지 않았다고 매매계약 해지요건이 되나요 ????
22년된 아파트 매매후 매도인하자담보를 언제까지 해줘야하나요 ????의 질문을 올렸던 사람입니다.
현 아파트는 22~3년 된 아파트이고, 저는 그 집에서 3~4년 산 후 이후에는 전세로 쭉 내 놓았던 집인데요, 매매된 아파트에 누수건이 발생해서 누수체크 및 수리작업을 진행하던 중
매도인인 저는 현재 누수된 거실쪽 일부분만 수리하고, 누수체크 후 이상없으면 끝내는 것으로 하려하고,
현 매수인은 이상이 없는 거실 4개구역 중 나머지 3개구역과 안방까지를 전체 배관을 교체해야된다해서, 그러면서 발생되는 임시이사비용까지도 저에게 전가하려고 해서, 그렇다면 이상없는 부분은 현 매수인이 부담해야하고, 또한 전체 배관 교체는 매수인이 원해서 하는 것이니 이에따른 이사비용도 당연히 현 매수인이 부담해야한다 했더니,
아파트 매매계약 당시 과거 아파트누수가 있었는가라는 공인중개사 말에 저는 그집을 쭉 전세를 내 놓았던 터라 없었다고 했었다고 했던거 같습니다.
그런데 이번건이 발생하고 난 뒤 어렴풋이 15~6년전 아니 그전일수도 있고, 이후일수도 있는데, 15~6년쯤은 된 것 같습니다만, 전혀 기억에 없었는데, 이번 아파트 누수건으로 바로 15~6년전에 아파트누수건이 있었던거 같다고 말했는데,
아파트 누수건을 안 알렸다고 위 제목에서처럼 매매계약을 해지하겠다고 으름장을 놓고 있습니다.
15~6년쯤되어서 기억에 없었기에 없었다고 한 것이 매매계약 해지요건이 되나요 ????
아마도 소송까지도 염두에 둬야할 것 같아서 여러 전문가님들의 고견을 듣고 싶습니다.
안녕하세요. 최성표 변호사입니다.
귀하의 아파트 매매 관련 누수 고지 의무 및 계약 해지 가능성에 대해 상세히 답변드리겠습니다.
매도인의 고지의무 범위부동산 거래에서 매도인의 고지의무는 거래 상대방이 계약 체결 여부를 결정하는 데 중요한 영향을 미치는 사항에 대해 발생합니다. 다만, 15~16년 전의 누수 사실을 기억하지 못해 고지하지 않은 것이 기망행위로 보기는 어렵습니다. 특히 그 당시 누수가 완전히 보수되었고, 이후 장기간 문제가 발생하지 않았다면 더욱 그러합니다 (부산지방법원-2014가단911185).
계약 해지 가능성 검토판례에 따르면, 부동산 거래에서 매도인이 과거의 하자 사실을 고지하지 않은 것이 계약 해지 사유가 되기 위해서는 그것이 계약의 목적을 달성할 수 없을 정도의 중대한 하자이거나, 고의적인 기망행위가 있어야 합니다. 15~16년 전의 누수 사실을 기억하지 못해 고지하지 않은 것은 고의적 기망행위로 보기 어려우며, 특히 그 당시 수리가 이루어졌다면 더욱 그러합니다 (수원지방법원성남지원-2022가합4007002, 부산지방법원동부지원-2022가단1261383).
현재 누수 관련 책임 범위현재 발생한 누수에 대해서는 실제 하자가 있는 부분에 대해서만 수리할 의무가 있으며, 이상이 없는 부분까지 전체 배관을 교체하는 것은 매수인의 선택사항으로 볼 수 있습니다. 따라서 이상이 없는 부분의 공사비용과 그로 인한 이사비용은 매수인이 부담하는 것이 타당합니다 (부산지방법원동부지원-2022가단1261383).
하자담보책임 기간매도인의 하자담보책임은 매수인이 하자를 안 날로부터 6개월 내에 행사해야 합니다. 다만, 이는 숨은 하자에 대한 것이며, 매매 계약 시 발견할 수 있었던 하자나 노후화로 인한 자연스러운 현상은 하자담보책임의 대상이 되지 않을 수 있습니다 (대구지방법원-2022나3160434).
권장 대응방안현재 발생한 누수의 원인과 범위를 전문가를 통해 정확히 파악하시기 바랍니다.
실제 하자가 있는 부분에 대해서만 수리를 진행하고, 이를 문서화하여 기록으로 남기시기 바랍니다.
매수인이 요구하는 전체 배관 교체는 과도한 요구임을 설명하고, 필요한 경우 전문가의 소견서를 받아두시기 바랍니다.
15~16년 전 누수 사실을 기억하지 못해 고지하지 않은 것은 고의성이 없었음을 입증할 수 있는 자료를 준비하시기 바랍니다.
필요한 경우, 법률전문가의 자문을 받아 대응하시기 바랍니다.
이러한 상황에서는 매수인과의 원만한 협의를 통해 합리적인 해결방안을 모색하는 것이 바람직하며, 소송으로 이어질 경우 위에서 설명한 법리적 근거를 바탕으로 대응하시면 될 것으로 판단됩니다.