신축 아파트 전세 입주 시 전입신고 지연 관련 법률 자문 요청

Question

안녕하세요.
기존 전세 계약 만료와 신축 아파트 전세 입주 시점이 어긋나는 상황에서,
전입신고 시점을 조정하는 것이 법적으로 문제가 발생할 수 있는지에 대해 자문을 구하고자 합니다.

■ 현재 상황

• 현재 거주 중인 주택의 전세계약 만료일은 2026년 5월 8일이며, 신축 아파트 입주 예정일은 2026년 2월 27일입니다.

• 기존 임대인과는 제가 신규 세입자를 구하는 경우에는 계약 만료 전이라도 보증금 반환이 가능하다는 수준의 협의는 되어 있으나, 신규 세입자 입주 시점이 신축 아파트 입주 시점과 맞지 않거나 구해지지않을 수도 있어서
  보증금 반환 시점이 기존 계약 만료일(5월 8일 전후)로 지연될 가능성을 전제로 질문드립니다.

• 기존 전세에 대한 대출(1억/버팀목 대출)은 임시자금으로 상환 가능한 상황이며, 신축 아파트 전세도 2억 대출 실행하여 입주 예정입니다.(신규 대출 전제 기존 버팀목 대출 상환)

• 새로 입주할 주택은 신축 아파트 전세로,

  • 전세계약은 이미 체결 완료

  • 집단등기 예정이며, 통상적으로 수개월 소요되는 것으로 알고 있습니다.

  • 은행에서는 등기 전이라 별도 목적물에 대한 근저당 설정이 불가능하다 하였습니다.

■ 고민 중인 진행 방식

• 신축 아파트에는 2026년 2월 27일 실제 입주

• 기존 전세 보증금을 반환받기 전까지는 전입신고를 하지 않고 실거주만 먼저 진행

• 기존 전세 보증금 반환 이후 신축 아파트로 전입신고 (신축 아파트 집단등기는 그 이후 완료로 예상이라 전입신고 전 따로 선순위 담보 불가능이라 생각)

■ 문의드리고 싶은 핵심 질문

1️⃣ 전입신고 지연의 법적 문제 여부

• 신축 아파트에 실제 입주하였으나,기존 전세 보증금 반환 전까지 전입신고를 약 1~2개월 지연하는 경우 기타 법적으로 문제가 될 소지가 있는지 궁금합니다.

2️⃣ 신축·집단등기 상태에서의 임차인 보호

• 신축 아파트가 집단등기 이전 상태로, 근저당 설정이 아직 불가능한 기간 동안 전입신고가 되어 있지 않아도
  임차인에게 실질적인 법적 불이익이나 우선순위 리스크가 발생할 수 있는지

• 기존 전세 보증금 반환 후 집단등기 이전에 전입신고 및 확정일자를 완료하면
  대항력 및 우선변제권 확보에는 문제가 없는지 궁금합니다.

Answer 1

• 결론 및 핵심 판단
  실제 입주 후 전입신고를 일정 기간 지연하는 것 자체만으로 곧바로 위법이 되지는 않습니다. 다만 전입신고를 하지 않는 기간 동안에는 임차인으로서 제삼자에 대한 대항력이 발생하지 않으므로, 그 공백 기간에 발생할 수 있는 권리 침해 위험은 임차인이 감수하게 됩니다. 따라서 법적 문제보다는 위험 관리의 문제로 보는 것이 정확합니다.

• 법리 검토
  임차인의 대항력과 우선변제권은 실제 거주와 전입신고, 확정일자가 결합되어야 완성됩니다. 신축 아파트의 집단등기 이전 상태에서는 소유권과 담보권 설정이 제한되는 특성이 있으나, 이는 임차인 보호 요건을 자동으로 보완해 주는 요소는 아닙니다. 전입신고 전에는 새로운 소유자나 이해관계인에게 임차권을 주장하기 어렵고, 이는 등기 진행 상황과는 별개로 판단됩니다.

• 대응 전략
  전입신고 지연이 불가피하다면 그 기간을 최대한 단축하는 것이 중요합니다. 기존 전세 보증금 반환과 동시에 신속히 전입신고와 확정일자를 완료할 수 있도록 사전 준비를 해 두는 것이 필요합니다. 또한 신축 아파트 계약 과정에서 임대인 측의 권리관계가 안정적인지, 추가적인 담보 설정 가능성이 있는지 계속 확인하는 것이 바람직합니다.

• 추가 조치 또는 유의사항
  집단등기 이전이라 하더라도 전입신고를 마친 시점부터는 일반적인 임차인 보호 체계가 작동합니다. 문제는 그 이전 공백 기간이므로, 재정 상황과 위험 부담을 비교해 판단해야 합니다. 은행 대출 구조와 연계된 부분은 금융기관과도 병행 협의가 필요합니다.