아파트 매매 시 원상복구 의무가 있다면?
도움을 받고자 글을 올립니다.
아파트 매매 계약(계약금 5천만 원 정도) 진행 당시 곰팡이가 없었던 부위에 곰팡이 많이 생긴 상태입니다.저희가 매매하는 아파트는 현재 세입자가 있는 상태이고 잔금 날 동시에 이사하려는 상황입니다.
계약 당시 세입자, 부동산을 통해 누수나 곰팡이 없음을 확인했었고, 매도인이 집을 방문해서 집 상태를 꼼꼼히 보고 얘기해달라는 말도 있었습니다. 그리고 계약서에는 ‘현 상태 그대로를’이라는 문구를 특약으로 넣었습니다.
그래서 계약 당시 없던 곰팡이가 벽, 창틀 고무, 베란다 매우 심하다고 얘기드렸더니, 일방적으로 반말에 소리만 지르다가 결국에는 원상복구를 하거나 원상복구 비용을 주겠다는 얘기를 들었습니다.
원상복구 비용에 대해서는 일방적인 통보를 받은 상태이고, 이 금액은 안방 한 군데를 기준으로 얘기하시면서 제안하신 금액입니다. 금액 조율에 대해서는 회피하고 계시고 부동산도 관심 없는 듯한 태도를 보이고 있습니다.
저희는 이렇게 급격하게 생긴 곰팡이가 육안으로 보이지 않는 곳에도 심각할 거라 생각되어 상대가 하는 원상복구는 신뢰하기 어렵기 때문에 금액 조정을 하려는데 상대는 피하기만 합니다.
그래서 궁금한 부분은, 저희가
금액 조율 의사를 분명히 밝혔으나
상대가 저희와 연락이 피하는 중입니다. 저희가 요구하는
금액 조율은 절대 불가능한 부분인가요?
상대가 연락을 회피한 상황을 명백히 증명할 수 있다면 계약 특약사항 미이행으로 해지가 가능한 상황인가요?
잘 아시는 분 계시다면 도움 부탁드립니다.
매매 계약 당시 곰팡이가 없었던 부위에 곰팡이가 많이 생긴 상태라면, 이는 하자담보책임을 물을 수 있는 사항입니다. 민법 제580조에 따르면 매매 목적물에 하자가 있는 경우에는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 6개월 이내에 매도인에게 하자담보책임을 물을 수 있습니다.
특약으로 '현상태 그대로'라는 문구를 넣었다고 하더라도, 이는 목적물의 현황과 권리관계에 관한 사항을 명시한 것일 뿐, 목적물의 하자까지 담보하는 것은 아닙니다. 따라서, 곰팡이 발생이 매도인의 귀책사유로 인한 것이라면, 매수인은 매도인에게 하자담보책임을 물을 수 있습니다.
곰팡이 발생 원인이 누수 등의 하자로 인한 것이라면, 매수인은 매도인에게 하자보수를 요구하거나, 하자보수비용을 청구할 수 있습니다. 이때, 매수인은 하자의 정도와 보수비용 등을 고려하여 적절한 금액을 제시하고, 매도인과 협의하여 결정해야 합니다.
만약, 매도인이 하자보수비용을 지급하지 않거나, 협의가 이루어지지 않는다면, 매수인은 법원에 소송을 제기할 수 있습니다. 이때, 매수인은 하자 발생 사실과 매도인의 귀책사유 등을 입증해야 합니다.
매도인이 연락을 회피하는 경우에는 내용증명을 보내는 것이 좋습니다. 내용증명은 상대방에게 의사를 전달하는 것으로, 법적인 효력은 없지만, 상대방에게 심리적 압박을 줄 수 있으며, 소송 진행 시 증거로 활용할 수 있습니다.
내용증명을 보낸 후에도 매도인이 여전히 연락을 회피한다면, 계약 특약사항 미이행으로 계약 해지를 주장할 수 있습니다. 다만, 계약 해지가 인정되기 위해서는 매도인이 특약사항을 이행하지 않았다는 사실이 명확해야 합니다.
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