안녕하세요. 신은정 변호사입니다.
사용승인 이후에도 하자가 해결되지 않아 시공사와 잔금 문제로 갈등을 겪으며 마음고생이 많으시겠습니다. 결론부터 말씀드리면, 사용승인이 났거나 하자보수보증서가 발급되었다고 해서 건축주의 동시이행 항변권이 소멸하는 것은 아니며, 하자 보수에 상응하는 잔금 지급을 거절할 수 있습니다.
1. 사용승인 및 보증서 발급의 의미
행정청의 사용승인은 건물을 사용해도 좋다는 행정적 허가일 뿐 시공사가 도급계약상 의무를 완벽히 이행했다는 뜻이 아닙니다. 하자보수보증서 역시 장래에 발생할 하자를 담보하는 성격이 크므로, 현재 명백히 존재하는 미시공이나 하자 보수 의무를 완전히 면제해주는 것은 아닙니다.
2. 동시이행 항변권의 행사
건축물에 하자가 있다면 건축주는 하자 보수나 손해배상을 청구할 수 있고, 이는 시공사의 잔금 청구권과 동시이행 관계에 있습니다. 따라서 시공사가 펀치리스트를 이행하고 하자를 보수할 때까지 건축주는 정당하게 잔금 지급을 미룰 권리가 있습니다.
3. 잔금 지급 거절의 적정 범위
주의할 점은 잔금 전체의 지급을 무조건 거절할 수 있는 것은 아니며, 원칙적으로 하자 보수에 들어가는 적정 예상 비용의 범위 내에서만 지급을 보류할 수 있다는 것입니다. 현재 보류 중인 금액이 실제 수리에 필요한 비용에 상응하는 수준이라면 이를 위법하다고 볼 수는 없습니다.
지금 당장은 감리자가 제시한 미완료 내역과 하자를 입증할 객관적인 사진, 타 업체의 보수 견적서 등을 확보하여 시공사에 내용증명을 발송하고 신속한 보수를 요구하세요.
분쟁이 원만하게 해결되어 건축물의 하자가 온전히 보수되고 평안한 일상을 되찾으시기를 바랍니다.