세입자가 데리고 온 신원미상의 동거인들 퇴거 방법

Question

몇일 전 질문 썻는데 추가적으로 질문 작성해 봅니다

저는 원룸에 상주하며 관리 및 청소를 하는 직원이며

몇달전 남자 형제 2명이 방을 보러 왔고, 사정이 좋지 않다고 하여 사장님와 사전 협의 후

2명이 방 1개에 살기로 하고 월세 계약 진행 (이부분은 사장님이 인지한 부분)

허나 4개월 전부터 친구인지 지인인지 누군지 모를 남자 3명을 추가로 데려와 원룸 방 1개에

총 5명이 거주하는 중. 해당 상황을 인지 하여 CCTV 수개월 치를 확인 해본 결과

잠시 머물다 간게 아닌, 4개월 동안 위 형제가 입실하여 생활중인 호실에서

총 5명이 먹고 자고 생활 하는것이 확인 됨

공용 주방, 공용 세탁실 등을 아무런 거리낌 없이 이용함

당초 저희 사장님과 나눈 계약 내용은 형제 2명이 거주하는것이 었으며, 3명의 신원 미상의

추가 동거인은 사전 통보나 협의를 구한적이 없는걸로 확인됨

질문의 핵심은, 월세 계약을 한 형제 2명이 아닌

무단으로 수개월째 거주하고 있는 3명의 신원미상의 남자 3명은

경찰에 연락하면 퇴거를 시킬수 있는지 입니다.

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론 및 핵심 판단
  임대인의 동의 없이 장기간 거주하고 있는 신원 미상의 동거인들은 원칙적으로 임차인이 아닌 제삼자에 해당합니다. 다만 경찰을 통해 즉시 강제 퇴거를 시키는 것은 쉽지 않으며, 형사상 주거침입이나 현행범 상황이 아니라면 경찰은 민사 문제로 보고 개입을 제한하는 경우가 대부분입니다. 직접적인 퇴거는 임대인 또는 적법한 절차를 통해 진행해야 합니다.

• 법리 검토
  임대차 계약의 효력은 계약 당사자인 임차인에게만 미치며, 임대인의 동의 없는 전대나 무단 동거는 계약 위반 사유가 될 수 있습니다. 다만 동거인들이 임차인의 승낙 아래 거주하고 있다면 형사상 불법 점유로 단정하기는 어렵고, 주거침입죄 성립도 제한적입니다. 따라서 경찰은 강제 퇴거보다는 분쟁 조정 수준의 대응에 그치는 경우가 많습니다.

• 가능한 대응 절차
  우선 임대인을 통해 임차인에게 계약 위반 사실을 공식적으로 통지하고, 무단 동거인 퇴거 또는 계약 해지를 요구하는 것이 필요합니다. 시정되지 않으면 계약 해지 통보 후 명도 절차를 진행하는 방식이 일반적입니다. 이 과정에서 CCTV 자료는 계약 위반 및 무단 동거 사실을 입증하는 자료로 활용될 수 있습니다.

• 실무적 유의사항
  관리 직원이나 제삼자가 임의로 출입을 제한하거나 물리적으로 퇴거를 시도할 경우 오히려 법적 문제가 될 수 있으므로 주의해야 합니다. 임대인 명의로 절차를 진행하고, 필요 시 법적 조치를 병행하는 것이 안전합니다.

Answer 2

안녕하세요. 이성재 변호사입니다.

우선 결론적으로 해당 부분은 경찰이 개입할 형사 범죄라고 보기는 어려우며, 이에 대해서는 임대차 계약 당시에 조건 등의 위반으로 계약 해지 부분을 확인해보아야 합니다. 사전에 2명의 임차인에 한한 점, 임대계약을 위반하여 손해를 끼친 점 등을 확인하여 입증 자료가 있는 경우 계약 해지하고 이에 대해서 손해배상 청구할 수는 있어 보입니다. 참고가 되길 바랍니다.