임대인이 신규임차인과 계약체결후 기존임차인에게 지급한 비용의 성격은?

Question

안녕하세요 ^^

저는 기존임차인입니다.

임대인이 신규임차인과 계약을 체결한 후, 지급받은 보증금(감액한 보증금 1천만원의 10%인 100만원)에 100만원을 더하여 저에게 200만원을 지급하였습니다. (기존보증금 2천만원의 10%)

저는 이미 다른곳으로 이사를 하였는데, 새로운 임차인의 책임으로 입주를 못하게 되었는데요. 계약기간은 2개월 넘게 남아있는 상황입니다. 이때 임대인으로부터 지급받은 200만원의 성격은 무엇인가요?

1. 임대차계약을 해지하는 계약의 계약금

제 주장은, 계약일까지의 임대료는 제가 부담하고 원상복구까지 원계약을 이행할 것이나, 지급받은 200만원은 임대인과 저와의 기존임대차계약을 중도해지하는 계약금이고, 임대인의 귀책으로 보증금 지급을 못받아 해지가 되었으니 제가 몰취를 해야한다 입니다.

만약 기존임차인의 귀책으로, 제가 만약 명도를 못해주거나 새로운임차인이 입주하지 못하도록 하였다면 지급받은 배액을 상환하거나 손해배상을 해줘야 하고, 반대로 임대인이 자신의 비용을 더하여 기존임차인에게 지급한 비용은, 반드시 해당일에 비워달라는 의미로서, 계약의 중도해지를 위한 계약금이라는 주장입니다.

2. 보증금의 일부를 지급한 것

임대인은 신규임차인과의 계약은 별개의 문제이므로, 저에게 지급한 비용은 어짜피 만기때 지급해야할 보증금의 일부 성격밖에 안되므로, 계약만기 이전에 다른 임차인을 구해지면 다행이겠지만, 계약만기까지 임대료는 제가 계속 부담하고 만기때 이미 지급한 200만원을 공제한 보증금의 나머지를 지급해주겠다는 뜻입니다.

누구 말이 맞을까요?

전문가님들의 조언을 부탁드립니다.

근거나 판례 같은것도 알려주시면 참 고맙겠습니다.

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

2번입니다. 질문자님은 퇴거시 다른 주택 계약을 위해 본인 보증금의 일부(10%)정도로 미리 상환해준것이고, 남은 보증금 반환시에 200만원 제외하고 반환해줄것으로 보입니다 .

근거나 판례가 필요없는게 본인의 법적 지위는 계약관계가 있는 상대방은 임대인이고 채권특성상 상대성으로 인해 주장할 당사자는 오로지 임대인뿐입니다. 그러므로 새로운 임차인과 임대인 계약에서 발생된 위약금에 대해 본인이 행사할수 있는 권리자체가 없습니다.

답변이 도움되셨다면 추천 부탁드려요

Answer 2

안녕하세요. 이형주 공인중개사입니다.

적어주신 내용 중 2번의 성격이 알맞다고 생각됩니다.

신규임차인과 질문자님의 이해관계가 없으며, 법적으로 신규계약 체결시 받은 계약금을 기존 임차인에게 돌려주어야한다는 내용은 없습니다. 단지, 1번에 설명하신 것 처럼 약속된 날짜에 퇴거해달라는 약속조로 보증금의 일부를 미리 내주는 성격입니다.

(실제로 신규임차인과의 계약이 체결되었으나 기존 임차인이 퇴거한다고 한적이 없다. 라는 식으로 분쟁이 생긴 경우가 있어 일반관례상 보증금이 크거나 또는 임대인의 성격이 신중하거나 또는 임차인이 요구했을때는 보증금 중 일부지만 계약금조로 미리 내주는 경우가 있습니다)