가족간의 임차권 양도양수에 대한 질문입니다.

Question

가족간 임차권양도양수에 대한 문의 입니다.

22년도에 부모가 아들 명의의 3억 전세집에서 같이 살고 있었는데 24년 만기가 되자 2.5억에 부모명의로 임차권양도를 하면서 5천은 돌려받았다고 합니다.

(중개인 없는 직거래계약이며, 근저당설정 없음)

1. 정상적인 임차권의 양도양수가 되려면 임대인의 동의하에 기존의 보증금 3억 전액을 승계 받아야만 하는것 아닌가요?

2. 그리고 22년도에 계약할때 아들이 3억을 이체한 통장기록도 보여달라고 요청할수 있을까요?

3. 그런데 24년도에 작성한 부모님과 임대인의 계약서를 보니 전세계약을 2.5억으로 신규계약으로 작성한걸로 보이는데.. 양도양수계약을 하고 2.5억에 대한 보증금은 승계 하는걸로 하면되지 왜 임대인과 부모님이 따로 신규계약을 했는지 궁금합니다.

4. 혹시 아들이 부모님한테 임대차계약을 양도(승계) 하면서 부모님으로부터 보증금 2.5억을 돌려받아야 양도양수계약이 성립하게 되는건 아닌지요?

중개인 없이 직거래로 계약한 점이 좀 의심스러워 문의 드리오니 답변 부탁드립니다.

감사합니다

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론 및 핵심 판단
  이 사안은 형식상 임차권 양도양수라기보다 기존 계약을 종료하고 부모 명의로 신규 전세계약을 체결한 구조로 보입니다. 임대인의 동의 하에 보증금 전액을 승계하는 방식만이 유일한 방법은 아니며, 당사자 합의로 보증금을 감액한 신규계약도 유효합니다. 다만 세무·자금흐름 측면의 확인은 필요합니다.

• 임차권 양도양수의 법리
  민법상 임차권 양도는 임대인의 동의가 필요하고, 통상 기존 보증금 전액과 계약조건을 승계합니다. 그러나 실무에서는 기존 계약을 합의해지하고 새로운 임차인과 조건을 변경해 신규계약을 체결하는 방식이 빈번하며, 이는 양도양수와 구별됩니다. 보증금 일부 반환이 있었다면 양도라기보다 해지 후 재계약 가능성이 큽니다.

• 보증금 감액 및 신규계약의 이유
  보증금이 감액된 점, 계약서가 신규로 작성된 점은 임대인과 부모가 별도의 임대차관계를 설정했음을 시사합니다. 가족 간 이전이더라도 임대차는 임대인과 임차인 사이의 계약이므로, 임대인이 조건 변경을 선택할 수 있습니다. 중개인 부재 자체가 위법은 아닙니다.

• 자금흐름과 입증 문제
  아들이 최초 보증금을 실제 납부했는지에 대한 통장 기록은 분쟁이 있는 경우 민사상 증거로 요구될 수 있으나, 제삼자가 임의로 열람을 요구할 권리는 제한적입니다. 또한 양도양수 성립을 위해 부모가 아들에게 보증금을 지급해야 하는 법적 필수요건은 아니며, 내부 정산은 가족 간 합의의 문제입니다.