양도세 비과세와 세입자 전입신고 관련 몇가지 궁금한게 있어서요.

Question

저는 2021년에 서대문구에 단독주택1채를 취득하여 보유중입니다.

​1. 지금은 규제가 풀렸더라도 주택을 취득한 2021년에는 서대문구가 규제지역이었기 때문에, 1세대1주택 양도세 비과세를 적용받기 위해서는 2년을 실거주해야 하는 것이 맞는지요

​2. 현재 해당 주택에는 세입자가 있는데, 실거주2년을 채우기 위해 그 집에 집주인인 제가 전입신고를 할 수 있는지(세입자와는 협의), 전입신고를 한다면 세대가 있는곳에 새로운세대를 구성하므로 방문 신고만 가능한지요.

​3. 위와 같이 전입신고를 한 후 2년후에 주택을 매도하여 비과세 적용을 받고자 한다면, 실거주가 의심스러운 상황으로 세무서에서 별도 조사를 할 수 있을지 ​검색해봐도 '세입자가 있는 집에 집주인이 전입신고'를 하는 경우는 찾아보기가 힘드네요.

Answer 1

안녕하십니까? 광교세무법인 삼성지점 이용연 세무사 입니다.

1) 개인이 조정대상지역내 주택을 취득한 이후 조정대상지역이 해제되더라도 1세대

1주택 양도에 따른 비과세를 적용받기 위해서는 2년 이상 보유 + 2년 이상 거주요건을

충족한 이후에 양도해야만 비과세 규정을 적용받을 수 있습니다.

2), 3) 세입자가 주택에 전입하여 실제로 거주시에는 주택 소유자가 세입자와 함께 주소를

두고 있고 거주를 하는 것은 이치에 맞지 않습니다. 이 경우 관할세무서에서 실제 거주

여부를 확인하는 경우 세무상 이슈가 크게 발생하게 됩니다.

이 경우 동일 주소지에 주소 전입은 할 수 있으나, 실제 거주에 대한 부분을 소명하지 못한

경우 비과세 배제되며 양도소득세 본세 및 가산세 등이 추징될 수 있습니다.

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Answer 2

안녕하세요. 문용현 세무사입니다.

1. 맞습니다. 2년 거주 하셔야 1세대 1주택 양도세 비과세 가능합니다. 거주하지 않더라도 상생임대요건을 충족한다면 1세대 1주택 양도세 비과세 가능합니다.

1) '직전계약' 대비 임대료를 5%이내 인상하면서 2년이상 임대

2) '직전계약'이란 신규주택 취득 이후, 임차인과 본인이 직접 계약하고 1년 6개월 이상 임대할 것

3) '21.12.20 ~ ‘24.12.31 까지 상생임대계약을 체결해야 함

2. 관할 주민센터에 문의해보시면 됩니다.

3. 사실관계에 따르므로 실제 거주여부를 확인할 수 있습니다.