토허제 가계약관련질문드립니다~~!
아직 계약하려는곳이 세입자가8월말에 나갈예정이라 가계약서를 작성해서 가계약금10프로를 넣고 정식계약은 4월말-5월초 작성하려고합니다. 가계약서안에 특약으로 배액배상 뿐만 아니라 토허제 의무에 성실히 협조한다,가계약이라도 대법에 효력을 갖는것으로 간주한다 등등 다쓰고 매가도 명시하면 추후 매도인변심시 배액배상가능할까요?
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.
결론 및 핵심 판단
가계약서에 매매대상, 매매대금, 당사자, 계약금 성격이 특정되고, 토지거래허가제 관련 협조 의무와 계약 구속력에 관한 합의가 명시된다면, 매도인 변심 시 배액배상 책임이 인정될 가능성은 있습니다. 다만 토지거래허가가 계약 성립의 전제가 되는 구조에서는 허가 불성립 사유가 누구의 귀책인지가 배액배상 인정의 핵심 쟁점이 됩니다.가계약의 법적 효력 범위
민법상 가계약이라 하더라도 계약의 중요 요소가 합의되면 본계약과 동일한 효력이 인정될 수 있습니다. 대법원 판례 역시 명칭보다 실질을 중시하여, 매매 목적물, 대금, 계약금의 법적 성격이 특정되면 매매계약 성립을 긍정합니다. 특약으로 계약 구속력과 배액배상 조항을 두는 것은 효력 판단에 유리하게 작용합니다.토지거래허가제와 배액배상 관계
국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 토지거래허가는 강행규정이므로, 허가를 전제로 한 계약은 정지조건부 계약으로 해석됩니다. 허가 불성립이 매도인의 비협조, 자료 미제출, 고의적 지연 등 귀책사유에 기인한다면 계약 위반으로 평가되어 배액배상 책임이 인정될 여지가 있습니다. 반면 행정청 판단 자체로 불허된 경우에는 배액배상 인정이 제한될 수 있습니다.실무상 유의사항
가계약서에는 허가 신청 주체, 협조 범위, 허가 불성립 시 귀책 판단 기준, 세입자 퇴거 일정과 연동된 본계약 체결 시점 등을 구체적으로 기재하는 것이 중요합니다. 단순히 “가계약도 효력을 가진다”는 문구만으로는 분쟁 시 부족할 수 있으므로, 허가 절차와 위약 책임의 연결 구조를 명확히 설계하시는 것이 필요합니다.
안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.
토지거래허가 구역이라고 하더라도 가계약 당시에 구체적인 계약 내용을 정하고 특약도 맞게 기재한 경우에는 단순 변심으로 파기하는 경우에 배액배상을 구하는 것은 가능할 것입니다. 이상입니다.