상가 겸용 주택의 대한 지분 정리 시 양도 소득세 문의

Question

안녕하세요. 문의 드릴게 있어서 질문 드립니다.

현재 경기도에 10억 정도 상당의 근린 생활 시설 및 주택을 보유 하고 있습니다. 해당 건물의 대해서 저와 제 형제가 2/1공동 소유를 하고 있습니다. 해당 건축물에 대해서 제 형제에게 5 억원 상당의 금액을 받고 지분 양도를 하려고 합니다.

최초 건물 구매가는 6억 정도 이며 소유시기 10년 정도의 시간이 흘렀습니다. 지분 양도 시 2억원 정도의 양도 차액이 발생 됩니다.

보통 이렇게 개인과 개인 간의 지분 양도를 진행 할 경우 세무사 분께 일정의 금액을 드리고 맡기는게 좋을지 별도로 부동산을 찾아가야 하는지 어느 담당자와 일을 진행해야 하는지 문의 드립니다.

추가로 해당 건축물은 건축물 대장에는 근린 생활 시설 이지만 등기부 등본 상에는 근린 생활 시설 및 주택으로 표기 되어 있습니다. 이럴 경우 저는 근린 생활 시설의 양도소득세를 물어야 하는지 아니면 근린 생활 시설 및 주택으로 물어야 하는지 질문 드립니다.

Answer 1

안녕하세요. 전영혁 세무사입니다.

부동산을 가족 간에 매매할 경우 세무서에서 양도가액 대신 시가평가액을 양도가액으로 간주할 수 있으며, 거래가액과 시가의 차이액 전체금액으로 하되 그 차이액이 3억원 이상이거나 시가의 5%이상인 경우에 한하여 적용합니다. 또한 가족 간 부동산 매매거래 가격이 시가의 30% 또는 3억원의 범위를 벗어나면, 거래를 통해 이득을 취한 자에게 증여세가 과세됩니다.

부동산을 증여하실 경우 해당 부동산을 증여하는 날의 시가평가액에 대하여 증여세를 계산하는 것인데, 이 때 이전 10년 간 별도로 기타친족으로부터 증여받은 자산이 없을 경우 10년 간 최대 1천만원까지 공제받으실 수 있습니다. 부동산을 증여하실 때에는 담보된 채무를 함께 증여하신다면 승계받는 채무액에 대하여는 양도소득세를, 채무액을 초과하는 시가평가액에 대하여는 증여세를 납부하시게 되므로 세액이 절감되는 효과는 있으나 구체적인 절세방안은 부동산의 매입가액, 그 때 당시의 시가, 부동산의 종류 등에 따라 천차만별로 달라지므로 가까운 세무사사무실에 방문하시어 컨설팅받아보시길 권해드립니다.

마지막으로 등본이나 대장에 따라 계산하는 것이 아니라 실제로 사용한 용도에 따라 계산하는 것입니다.

Answer 2

안녕하세요. 백승호 세무사입니다.

지분양도시에는 양도소득세 납세의무가 발생하게 되는 것이며, 공인중개사를 통하여 진행을 할 경우에는 부동산 실거래가신고는 중개사 측에서 진행하게 됩니다.