전세임대 갭투자 집주인과의 보증금 상환문제
안녕하세요 현재 대전에서 LH전세임대로 거주중인 사람입니다. 이번에 계약을 종료함에 있어서 몇 가지 궁금한 점이 있어 글 올립니다.
현재 집주인은 갭투자(전세금을 제외한 차액만으로 주택을 구매)로 현재 이 집을 산 것 같습니다.
이런경우 대출을 받아 LH에 전세금을 보내 상환하는 것으로 알고있는데 은행에서는 제 전출을 조건으로 대출을 실행된다고 전달 받았습니다. 제가 전출을 한 뒤 당일에 보증금 상환이 이루어진다고 전달 받았는데 여기서 궁금증이 있습니다.
1. 이런경우가 실제로 꽤 있는 케이스인가요?
2. 저는 전출을 하게되면 대항력이 사라지게 되는데 보통 해당 케이스가 많다면 대부분 어떤 방
식으로 보증금 상환을 진행하게 되나요?
3. 은행에서은 왜 제 전출을 조건으로 거는것인가요?
4. 제가 전출을 해주지 않으면 집주인은 어떻게 돈을 마련해와야 하는걸까요? 저도 당연히 사람인지라 임대인이 곤란에 빠지는건 보고 싶지 않긴합니다.
아직 전출을 하지 않은 상태고 저는 확실하게 보증금이 들어오거나 아니면 정확한 행정적 절차를 따르게 될 경우에만 전출을 할 생각입니다.
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.
결론 및 핵심 판단
전출을 보증금 상환의 선행 조건으로 요구하는 방식은 실무에서 존재하지만, 임차인에게 상당한 위험을 전가하는 구조이므로 그대로 응할 의무는 없습니다. 대항력 상실 전에 보증금이 확정적으로 상환되거나, 행정·금융 절차로 안전장치가 확보되는 경우에만 전출하는 것이 타당합니다.실무 관행과 상환 방식
갭투자 구조에서 임대인이 보증금 반환 재원을 마련하지 못해 대출로 상환하는 사례는 있습니다. 다만 안전한 방식은 보증금 상환과 전출을 동시 이행하거나, 금융기관·LH가 개입한 삼자 간 절차로 자금이 직접 이전되도록 하는 것입니다. 임차인이 먼저 전출하고 사후 상환을 받는 방식은 분쟁 위험이 큽니다.전출 조건의 이유
은행은 주택담보대출 실행 시 점유 관계가 정리되어야 담보 가치와 권리관계가 명확해진다고 판단합니다. 임차인의 전출로 대항력과 우선변제가 소멸되면 은행의 담보권 설정이 용이해지기 때문에 전출을 조건으로 거는 것입니다. 이는 은행의 리스크 관리 논리이지 임차인 보호 논리는 아닙니다.전출 거부 시 대안과 유의사항
전출을 거부해도 임대인은 다른 금융수단, 자금 조달, 제삼자 보증, 매각 대금으로 상환할 수 있습니다. 임차인은 보증금 반환채권을 담보로 한 절차적 보호를 우선해야 하며, 확정일자 유지, 동시이행 합의서, 공공기관 입회 하의 자금 이체 등 안전장치를 요구하는 것이 바람직합니다. 전출은 상환 확인 이후가 원칙입니다.
안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.
전세대출을 반환하여도 임차인이 퇴거하지 않거나, 임대인이 임대차계약에 대하여 기망하여 허위로 전세대출을 실행하여 사기 범행을 저지르는 경우가 있기 때문에 전세보증금 반환과 전출을 동시에 진행하는 경우가 있으며 전출을 신고하면서 곧바로 은행에 알려서 대출이 실행되는 방식으로 지급받으셔야 그나마 안전한 방법이 될 것입니다.
본인이 임대인이나 은행을 믿기 어렵다면 반드시 그에 응해야 하는 것은 아니고 임대인에게 지급을 구하시면 되나, 본인을 기망하려는 게 아니라고 한다면 구체적인 반환 방식이나 즉시 반환이 가능한지 등 고려해서 진행을 하시는 것도 방법입니다. 이상입니다.