신축원룸 매매가 확인, 몇개 매물만 근저당 없는 경우

Question

안녕하세요. 부산에서 원룸 전세로 입주해서 살려고 하는 사람입니다.

1.신축매물의 경우엔 매매가를 정확히 알 수가 없어서 위험하다고 하는데 매매가를 알 수 있는 방법, 깡통전세 예방법이 있을까요?

2. 제가 보고있는 방이 총 100호실이 넘는 규모인 신축 원룸이고 임대인은 1명입니다. 이 매물은 저층의 경우는 근저당이 잡혀있고(50억 정도) 고층은 근저당이 안 잡혀있고 따로 계약이 되어있다는데.. 이런경우에 근저당 안 잡힌 매물로 계약을 하게 되면 아래층 근저당이 문제가 되나요?

김대용 공인중개사 · Accepted Answer

1. 신축 건물은 매매가를 알 수 없습니다. 매매가는 실제 거래 사례를 바탕으로 형성되는 것이므로 거래가 전혀 이루어지지 않은 신축 건물은 시세가 존재하지 않기 때문입니다.이 경우 정확하지는 않더라도 해당 건물의 입지, 면적, 시설, 연식 등을 통해 비슷한 다른 매물을 찾아 그 매물의 거래 사례를 확인해 매매가를 판단하는 방법이 있습니다. 하지만 이 역시 굉장히 어렵고 시간이 오래 걸리며 전문적인 지식이 없다면 불가능합니다.깡통전세는 계약 시 실제 소유자가 맞는지 면밀히 확인하고 가급적 전세권을 설정하는 게 좋습니다. 그러나 전세권 설정에는 임대인의 협력이 필수적인데 임대인은 전세권을 설정하는 것을 꺼려하므로 얘기를 잘 하셔야 합니다.전세권 설정이 불가능하다면 전세보증금반환보증에 가입하는 방법도 있습니다. 보험료를 납부해야 하지만 보증기관으로부터 전세보증금을 돌려받을 수 있다는 장점이 있습니다.2. 원룸은 각 방마다 구분되어 등기가 되어 있기 때문에 근저당이 잡힌 저층 매물은 아무런 상관이 없습니다. 소유자가 채무를 이행하지 못해 경매로 넘어가더라도 근저당 잡힌 매물만 넘어가고, 나머지는 아무런 문제가 발생하지 않습니다. 따라서 근저당권 때문에 걱정이 되신다면 근저당권이 설정되지 않은 고층 매물로 계약을 하시는 게 좋습니다.

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