구분등기가 되어있지 않은 상가주택의 상가부분 증여방법 문의(증여세 등)
할아버지가 돌아가셔서 부모님이 상가주택을 상속받게 되셨는데
건강보험료 때문에 자식 2명에게 상가 지분을 증여하려고 합니다.
3층짜리 건물이고
지하1층, 지상1층, 지상2층은 상가,
지상3층은 부모님께서 거주중이신 주택입니다.
구분등기가 되어있지 않은 건물이고
위택스에서 확인한 건물 부분(지하1층, 지상1층, 지상2층)에 대한 과세표준? 시가인정액?은 8000만원
공시가격은 토지는 3억원, 주택은 1.5억원 입니다.
여기서 지상1층과 지상2층을 자녀에게 증여해서 자녀가 사업소득을 신고하게 되면
부모님이 피부양자 자격을 유지할 수 있어서 건강보험료를 절감하려고 하는데,
1. 거래가 없는 낙후된 동네인데, 매매사례도 없는데,
증여가액 산정을 위해 감정평가를 해야하는 것인지? 아니면 위택스에서 확인할 수 있는 금액으로 하는지?
2. 건물의 지분만을 증여하면서 상가부분이라고 특정하여 증여를 했을 때,
구분등기를 하지 않더라도 그 임대소득을 자녀가 신고하는 것이
실무적으로 인정이 되는지?
3. 아직 상속합의서를 작성하기 전인데, 손자/손녀가 할아버지로부터 바로 상속받을 수 있는지?
(상속인들은 저희 부모님께 위 상가주택을 상속하는걸로 구두로 합의했으며, 할아버지의 유언 등 유증은 없습니다)
안녕하세요. 문용현 세무사입니다.
1. 상가일 경우 감정평가를 받아 증여세 신고를 하셔야 합니다. 기준시가로 신고할 경우, 세무서가 이를 별도로 감정하여 증여세를 추가부과할 수 있습니다.
2. 구분등기가 안되어있다면 각 호실마다 지분으로 구분되는 것이므로 상가임대소득을 100% 자녀가 신고한다면 부모가 부모지분을 자녀에게 무상임대한 것으로 보기 때문에 부가세와 소득세가 부과될 수 있습니다. 따라서 각자 지분비율대로 신고하는 것이 적절해보입니다.
3. 손자, 손녀는 법정상속인은 아니나, 상속재산분할협의서에 기재가 되었다면 상속은 가능합니다. 다만, 세대를 건너 띈 상속이므로 할증과세가 되며 공제도 적용되지 않습니다.
도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.