등기부등본과 건축물대장 없는 건물(주택)상속시 절차

Question

안녕하세요?

어버님이 사망하여 주택을 상속받아야 하는데 몇가지 질문이 있어 적습니다

아버지 명의 토지에 총 3채의 단독주택건물이 있습니다.

모두 같은 주소를 쓰지만 전기세,수도세 다 별도이고 대문도 다 각자 건물입니다

상속을 위해 등기부등본과 건축물대장을 뽑아보니 2채만 등록이 되어 있고 1채는 등기부등본도 건축물 대장도 없네요

1.이와 같은 경우 가장 합리적인 상속절차를 어떻게 처리해야 할가요?

2.토지와 등기가 존재한 2채 주택 상속하되 안되어 있는 건물은 어차피 토지 위에 있는거니 무시한채로 상속을 해도 법적으로 무방할가요?

3.아버지가 오래전 직접 지은 건물이라 아무런 자료가 없는데 혹 등기부등본과 건축물대장 셀프로 등록시 절차 안내 부탁드립니다

보존등기 등 .....

4.본채에 딸린.창고가 2동 있는데 이것도 건물로 설정해서 상속 절차를 밟아야 하나요?

답변 부탁드립니다

감사 합니다

Answer 1

안녕하세요. 신은정 변호사입니다.

갑작스러운 부친상으로 경황이 없으신 중에 복잡한 상속 문제까지 겹쳐 상심이 크시겠습니다. 결론부터 말씀드리면, 미등기 건물과 창고라도 상속 재산에 포함되므로 세금 신고를 누락하지 마시고 대장 생성 절차를 확인하시는 것이 합리적입니다.

1. 미등기 건물의 상속 절차 및 세무 신고

건축물대장과 등기가 없는 건물이라도 피상속인이 소유하셨다면 사망과 동시에 법률상 상속인에게 소유권이 이전됩니다. 토지와 등기된 주택만 상속등기를 진행하더라도 취득세나 상속세 신고 시 미등기 건물 가액을 반드시 포함하여 자진 신고하셔야 추후 가산세 등 세무상 불이익을 막을 수 있습니다.

2. 미등기 건물을 무시한 상속 진행 여부

등기부등본이 존재하는 토지와 주택 2채에 대해서만 우선 상속등기를 마치는 것은 법적으로 무방합니다. 하지만 미등기 건물을 계속 무시할 경우 훗날 해당 토지와 건물을 타인에게 처분하거나 매매하는 것이 불가능하므로 재산권 행사를 위해 장기적으로는 양성화 절차가 필요합니다.

3. 대장 생성 및 소유권보존등기 절차

관할 지자체 건축과에 무허가 건물의 양성화 및 건축물대장 생성 신청을 먼저 하셔야 합니다. 이 과정에서 설계도면 등이 필요할 수 있으며 건축법 위반에 따른 이행강제금이 부과될 수 있습니다. 대장이 생성되면 이를 첨부하여 관할 등기소에 아버님 명의로 소유권보존등기를 거친 후 상속인 명의로 상속등기를 신청하시면 됩니다.

4. 부속 창고의 처리 방법

창고 역시 기둥과 지붕, 주벽을 갖추어 건축물에 해당한다면 별개의 미등기 건물로 보아 동일하게 상속 절차를 밟아야 합니다. 본채에 부속된 시설인지 독립된 건물인지 관할 관청에 문의하여 주택과 함께 양성화를 진행하시는 것이 좋습니다.

지금 당장은 관할 시군구청 세무과 및 건축과에 문의하시어 미등기 건물의 세금 신고 절차와 건축물 양성화 가능 여부부터 확인해 보세요.

복잡한 절차들로 막막하시겠지만 사안이 순조롭게 잘 마무리되어 무사히 상속을 완료하시기를 바랍니다.