재건축아파트(사업시행인가)를 매수한 상태에서 멸실 후 2년 후 건축중인 입주권을 매도하면 양도세가 어떻게 되나요?

Question

제목 그대로입니다.

가령 10억에 사업시행인가 완료 상태의 아파트를 매수했다고 가정했을 때요.

제가 이것을 매수하려면 취득세 3.3%, 복비 0.x% 말고는 없겠죠.

시간이 흘러..

1.관리처분인가가 나고

2.이주를 하고

3.멸실을 하고 토지상태로 변환

4.건축을 하고

5. 준공을 하겠죠??

각각 단계에서 매도했을 때 양도세가 어떻게 되는지 궁금합니다.

1년이 안됐을 때는 70%, 1~2년 미만일때는 60%로 알고 있는데요.

2년이 지나면 기본세율인가요?

입주권일때는 장기보유특별공제는 해당하지 않나요?

또 한가지 관리처분인가 이후에 입주권을 매수하고 2년이 지난 후 매도하였을 경우에는 양도세가 어떻게 적용되는지 궁금합니다.

Answer 1

안녕하십니까? 이용연세무회계사무소의 이용연 대표세무사 입니다.

개인이 재건축아파트를 관리처분 이전에 매수하여 재건축 관리처분을 받은

이후에 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세요건(2년 이상 주택으로 보유 + 2017.

08.03. 이후 조정대상지역내 주택 등을 취득시 2년 이상 거주)을 충족한 이후

양도시에는 양도가액 12억원까지의 양도차익에 대하여 양도소득세가 비과세

될 수 있습니다.

만약, 재건축입주권 상태로 양도하고 비과세요건을 충족하지 못한 경우 양도소득세

산출은 다음과 같이 해야 합니다.

1) 아파트로 취득 후 재건축 관리처분일 전까지의 양도차익, 2) 재건축 관리처분일

로부터 양도일까지의 양도차익에 대하여 양도소득세를 산출해야 합니다.

이 경우 보유기간이 1년 미만인 경우 70%, 보유기간 1년 이상 2년 미만 보유시 60%의

양도소득세 세율이 적용되는 것입니다.

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Answer 2

안녕하세요. <세무회계 문> 문용현 세무사입니다:)

1.관리처분인가 전에 취득한 것이라면 주택의 취득에 해당합니다. 따라서 주택취득일~양도일까지 기간에 대해서 보유기간 및 거주기간을 모두 적용받을 수 있습니다.

2.관리처분인가 이후에 취득한 것이라면 입주권 취득에 해당합니다. 이는 나중에 사용승인일을 취득일로 보는 것이므로, 해당 취득일~양도일까지 2년이상 등의 요건을 충족하셔야 1세대 1주택 양도세 비과세가 가능합니다.