임대인 입장에서 궁금한걸 여쭤보고싶습니다
저희 엄마가 작은 아파트 두 집을 월세로 내놓고 관리중인 임대인입니다. 한 집이 2026년 1월 26일에 2년 계약 만기였는데 3달 전 엄마랑 통화를해서 재계약을 하기로했고 재계약서는 저희쪽에서 준비한 후에 부동산 안끼고 만나서 작성하기로했습니다. 그런데 전화로 재계약시 연장기간을 아직 명확하게 정하지않았는데 저희는 임대인 입장으로서 임차인분들이 1년만 계약 연장해서 사시고 나가면 월세를 더 올려서 다음 세입자를 구하려고해요. 일단 전화로 얘기한건 재계약시 보증금과 월세는 현재와 똑같이 측정하기로햇습니다. 만약에 임차인분들이 2년 계약을 원한다고 갱신권 청구를하시면 지금 계약만기도 이미 2주 남짓 남은 상태에서 저희는 어떤 이유로든 보증금,월세를 못올리고 2년 계약 연장을 해야하나요? 아니면 일년만 연장하고 그 뒤에는 저희가 산다고 특별한 사유를 만들어서 일년 계약서를 써도 문제가 안되나요? 그리고 임차인 입장에서 갱신권청구는 평생 한번만 쓸수잇는걸까요?
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.
결론 및 핵심 판단
임차인이 적법하게 계약갱신요구권을 행사하면 임대인은 원칙적으로 이년간의 계약 연장을 수용해야 하며, 일년만 연장하도록 강제할 수 없습니다. 이 경우 보증금과 차임 증액은 법에서 정한 범위 내에서만 가능하고, 임대인이 임의로 조건을 변경할 수는 없습니다. 실거주를 이유로 한 거절은 요건을 엄격히 충족해야 합니다.법리 검토
주택임대차보호법은 임차인에게 계약갱신요구권을 일회에 한하여 인정하고, 행사 시 존속기간은 이년으로 봅니다. 갱신요구가 있으면 임대인은 법정 사유가 없는 한 거절할 수 없고, 기간을 단축한 특약은 효력이 문제됩니다. 차임·보증금 증액도 상한 규율을 받습니다.실거주 사유의 범위
임대인 또는 직계존비속의 실제 거주가 예정된 경우에는 갱신 거절 사유가 될 수 있으나, 형식적 사유나 일시 거주 계획은 분쟁 위험이 큽니다. 갱신 거절 후 실제 거주가 이루어지지 않으면 손해배상 문제가 발생할 수 있어 신중해야 합니다.실무적 대응과 유의사항
전화 합의만으로 기간을 일년으로 제한하기는 어렵고, 임차인이 갱신권을 행사하기 전 자발적 합의가 성립해야 합니다. 갱신권은 평생 한 번이 아니라 해당 임대차에서 한 번 행사하는 권리입니다. 분쟁 예방을 위해 서면 합의와 일정 관리가 중요합니다.