1가구 2주택(조정 + 비조정 분양권) 양도세 문의?

Question

안녕하세요? 1가구 2주택 양도세 관련하여 문의드려요.

1. 고양시 일산서구 아파트(조정지역)

- 2017년 3억 매입하여 6년 계속 실거주중

- 2021년 12월 실거래가 7억 중반형성

2. 양평군 아파트 (비조정지역)

- 2021년 6월 분양권 매입

- 분양가 3억 중반이며, p 1,000

- 2023년 7월 입주 예정

- 입주시 매도하면 5,000수익 예상(희망사항...)

(문의)

1. 양평군 아파트로 입주한다면 고양시 아파트를 언제까지 매도했을 때 양도소득세가 비과세인가요?

2. 고양시 아파트에서 계속 거주하면서 양평군 아파트를 입주할 때 매도하면 양도소득세는 얼마정도 일까요?

3. 고양시 아파트를 양평 매도후 몇년후에 매도하면 비과세가 되는지요?(고양시 아파트가 12억 안 된다 했을때)

4. 더 좋은 방안 있으시면 알려주세요.

* 미리 소중한 답변 감사드립니다.

Answer 1

안녕하세요. 최영 세무사입니다.

1. 비조정 대상지역 아파트이므로 3년이내 양도하면 될 것입니다.

2. 양도소득세의 계산은 양도가액 필요경비외에도 기타필요경비, 보유기간등 다양한 자료를 고려하여 결정하므로 여기서 정확히 답변드리기에는 무리가 있는점 양해부탁드립니다. 다만 양도소득세율을 적용함에 있어서 아파트는 2년이상 보유하여야 기본세율이 적용되기 때문에 2년이상은 보유 후 양도하심이 좋을듯합니다.

3. 1세대 1주택비과세에 있어서 기간의 제한은 없습니다.

Answer 2

안녕하세요. 백승호 세무사입니다.

소득세법 시행령 156조의 3, 1주택 1분양권 특례에 따라 분양권을 취득하고 3년 내 1세대1주택 비과세요건을 갖춘 종전주택을 처분하면 비과세를 적용받을 수 있습니다. 참고하시기 바랍니다.

Answer 3

안녕하세요. 전영혁세무사입니다.

1. 일시적 1세대 2주택 비과세 요건을 충족 시 비과세될 수 있는데, 일단 종전주택을 취득한 날로부터 최소 1년이 지난 후 신규주택을 취득하셔야 합니다. 또한 두 주택의 조정대상지역 여부가 중요한데, 기존 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역의 주택을 추가로 취득하신 경우 신규주택을 취득한 날로부터 1년 이내 종전주택을 매각하고 신규주택에 전입신고 및 이사를 가셔야 합니다. 만약 둘 중 하나의 주택이라도 조정대상지역이 아니실 경우 신규주택을 취득한 날로부터 3년 이내 종전주택을 매각하셔야 합니다.

2.  소득세법 제104조에 규정된 양도소득세의 세율을 적용함에 있어, 동조 제1항 제2호ㆍ제2호의 2 및 제4호 가목의 보유기간은 당해 자산의 취득일부터 양도일까지로 하는 것이며, 이를 적용함에 있어 분양받은 아파트의 취득시기는 잔금청산일을 취득시기로 보는 것이며, 잔금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 소유권 이전등기 접수일을 취득시기로 보는 것입니다. 따라서 보유기간을 이와 같이 계산하신 후 아래의 양도소득세율을 확인해보시기 바랍니다.

https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=2312&cntntsId=7711

3. 최종적으로 1주택자가 된 날로부터 2년 이상 보유 및 거주하셔야 비과세 가능하신 것입니다.

4. 주택의 양도소득세는 양도가액, 취득가액, 보유기간, 주택 수, 각 주택의 공시가격, 각 주택의 조정대상지역 여부, 각 주택의 임대주택 등록 여부, 등록하셨다면 임대기간, 임대료 증액 여부, 증액 비율 등의 다양한 사실관계에 따라 계산방법과 세율, 세액, 공제액 등이 천차만별로 달라지므로 해당 사실관계 없이 계산이 불가능하며 가까운 세무사사무실에 방문하시어 컨설팅받아보시는 것을 권해드립니다.