무주택 비조정지역 2분양권 비과세 요건 질문요?

Question

안녕하세요 무주택이면서 비조정지역 분양권 2개가 있습니다 양도세비과세 문의드립니다

1개는 18년 5월 사업승인이난 지역주택조합권이고요(분양권간주) 입주는 22년3월입니다

나머지1개는 20년7.17일 취득한 비조정지역 분양권인데 22년1월입주 예정입니다

둘다 피가 꽤 붙은 상황이라 분양권을 팔기엔(전매가능) 양도세때문에 아깝고 모두 등기를 치고 한집에서 거주하며 나머지집은 전세를 줄 예정입니다 비과세를 위해 거주 기간을 어떻게 가져갈지 그리고 주담대는 1개집만 받으면 될것같은데(나머지집은 전세금으로 충분히가능할것으로 보임) 비조정지역인데 둘다 다른 것들 고려할 필요가 있는지 문의드립니다 감사합니다

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 최영 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

안녕하세요

2개의 입주기간이 비슷한 것으로 보아 아마도 잔금을 치루는 시기도 비슷할거라 사료됩니다.

2개의 잔금을 치루고 등기가 되는 시점이 1년이 차이가 나지 않는다면 일시적 2주택 비과세 규정 적용이 힘들 것으로 사료됩니다.

따라서 먼저 양도하는 주택은 양도세가 과세될 것으로 보입니다.

정확한 사실관계에 따라 달라질 수 있는점 참고바랍니다.

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

질문자님도 아시겠지만 현재 부동산 특히 다주택자에 대한 규제는 날이갈수록 심해지고 있어 질문자님이 해당 주택을 양도할 때 쯤에는 어떤 규정에 따라 세금이 달라질 지 모릅니다. 따라서 그 절세방안을 확실하게 제시해드릴 수는 없지만, 보통 2주택자의 경우 일시적으로 이사 등의 사유로 기존 주택에서 다른 주택으로 이동하는 과정에서 잠깐 2주택이 되었을 때 양도소득세를 1주택으로 보아 비과세하는 규정을 통해 절세합니다. 따라서 기존 주택의 취득일로부터 적어도 1년 이상이 지나고 다음 주택을 취득해야 하는데 현재 질문자님의 경우 같은 해에 모두 취득하시는 것이므로 이에 해당할 수가 없습니다.

따라서 둘 중 양도차익이 가장 적게 나오는 주택을 먼저 양도하거나, 렌트홈의 등록임대사업자의 혜택으로 일정부분 감면을 받는 방법을 쓰시거나(이 역시 양도 당시까지 규정을 적용받을지는 미지수입니다.) 하는 등의 수밖에 없어보입니다. 또한 이제 곧 1세대 1주택 비과세 여부도 양도일 당시에만 1주택이어야 할 뿐만 아니라 그때부터 소급하여 2년 이상 1주택자여야 하므로 그 규정도 매우 까다로워지고 있는 실정입니다.