전세로 들어갔다가 역전세를 당하면 어떻게해야하나요?
친구가 2년전 전세로 들어갔다가 지금 나올시점인데 역전세가 된상황인데요. 이런상황에서 취할수 있는조치가 어떤게 있을지 궁금합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
부동산경기 침체로 역전세 상황이되며 많은 분들이 고생하고 있습니다. 법적으로는 계약종료 2개월전까지 계약갱신 거절을 알리게 되어 있지만 될 수록 빨리 임대인에게 통보해서 (녹취, 문자 등으로 근거를 남기고) 임대인도 준비할 수 있는 시간을 주어야 합니다.
전세보증보험에 가입하셨다면 보증금 수령 절차도 미리 확인하고 관련서류를 준비하셔야 합니다. (반환 신청전에 임차권등기명령이 있어야 합니다.)
보증금을 제때 돌려받기 힘들 것이 확실한 경우에는 내용증명 (미반환시 임차인이 입게 되는 손해인 전세보증금에 대한 이자, 대출금 미상환으로 인한 연체대금 등과 임대인의 책임소지를 명시합니다.)을 발송합니다.
그리고 이를 근거로 임차권등기명령 (대항력과 확정일자의 효력을 유지하여 다른 곳으로 이전할 수 있고 집주인이 다른 세입자를 들일 수 없으며 지연 이자도 청구할 수 있으므로 임대인을 압박할 수 있음)을 신청합니다. 임차권등기가 되기 전 잠시라도 퇴거를 하면 권리 순서가 변동되므로 반드시 등기가 된 후에 이사를 하셔야 합니다.
임차권 등기가 되면 (통상 2주 정도 소요) 임대인은 압박감을 느껴 임차인에게 전세보증금을 돌려주는 경우가 많은데, 이때 통상적으로 임차인은 보증금을 받고 임차권 해지에 필요한 해지증서, 위임장 등을 임대인에게 내어 주며 관련비용 도 함께 정산 받습니다. 임차권 등기가 있다면 그때부터 보증금에 대한 연 12% 지연이자 청구가 가능합니다.
임차권등기에도 불구하고 전세금을 돌려주지 않으면 전세보증금반환소송을 진행해야 합니다.
안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겠습니다.
친구가 2년전 전세로 들어갔다가 지금 나올시점인데 역전세가 된상황인데요. 이런상황에서 취할수 있는조치가 어떤게 있을지 궁금합니다.
==> 현재로서 취할 수 있는 방법은 "임대인에게 연간단위로 주변 시세를 고려하여 보증금 감액"을 요구하는 것 뿐입니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
세입자 입장에서는 취할 조치등은 사실없습니다. 만기전에 계약해지를 통보하여 만기일에 보증금 반환을 임대인에게 요구하거나, 시세대로 인하된 보증금으로 재계약을 진행하거나 둘중 하나의 선택지만 있고, 임대인이 역전세로 인해 다음임차인은 통한 보증금 반환이 어렵다면 사실상 미반환에 따른 법적조치를 취하여 보증금을 회수하여야 합니다. 즉, 만기 6~2개월전 만기해지 또는 인하하여 재계약등의 협의하시는게 우선적으로 필요합니다.
답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
임대인과 먼저 협의를 하셔야 합니다
보증금을 좀내려줄수 있는지 못내려주면 내린만큼 이자를 준다거나 그런 식의 협의를 먼저 해보시고 다음진행 하시면 됩니다