공동명의 부동산... 어떤식 으로 처분을 진행할 수 있을까요?
공동명의 부동산 단독으로 처분을 하는 방법이 있을까요?
사실 관계는 이렇습니다.
1. 재혼 부부로, 아파트를 매입하면서 아내의 부탁으로 공동명의 50대 50으로 했습니다. 자금은 저의 다른 아파트 전세금을 받아 매입한 아파트로 전액 저의 자금으로 매입이 되었습니다.
2. 아내가 운영하는 상가를 아파트 담보로 하여 매입을 하였습니다. 이것도 잔금일 4~5일전 아내의 지속된 요청으로 잔금일날 계약서를 다시 작성하고 아내와 공동명의 50대 50으로 했습니다.
3. 지금 아내와 별거 중으로, 아내는 다른 곳에 가게를 오픈을 하였고 저의 상가는 공실로 되어 있습니다. 아내가 상가를 운영할 때(저는 회사원입니다.) 가게에서 나오는 수익의 100% 전액을 아내에게 귀속되었고, 아파트 담보대출에 따른 이자비용에 관해서는 아내가 2/3 부담, 제가 1/3 부담하였습니다. 이유는 가게 수익의 100% 전액이 아내에게 귀속되었기 때문이고 저는 단지 단순 지원차원에서 부담을 해줬습니다. 지금 별거한지 만 4개월이 지났고 상가가 공실이기에 지속적으로 이자비용 및 관리비 등의 명목으로 월 250만원 가량이 지출되고 있는 상태로 제가 모두 부담을 하고 있습니다.
4. 아내에게 내용증명 발송하여 상가 처분(매매 또는 임대)에 협조해 달라고 하였으나, 아내는 거부한 상태입니다.
5. 제가 아내에게 대여해준 2천만원에 대해 소액 민사소송(대여금 반환 청구)을 진행 중이고, 아내의 답변서에는 소송 중인 사안이라 협조해 줄 수 없다가 주요 요지입니다.
이럴 경우, 제가 어찌 대응을 해야될지 답변을 부탁드립니다.
참고로, 저희는 재혼부부여서 처음부터 끝까지 독립적으로 각자의 자금을 관리했습니다. 경제공동체가 아니었다라는 것은 계좌 내역으로 충분히 증명할 수 있습니다.
현재 매월 나오는 이자비용, 관리비 등으로 인해 저 역시 여기저기 대출로 막아내고 있는 상황입니다.
답변 간절히 부탁드립니다.
결론 및 핵심 판단
공동명의 부동산은 원칙적으로 공동소유자 전원의 동의 없이 처분할 수 없습니다. 따라서 아내가 매도나 임대에 협조하지 않는다면 단독 처분은 불가능하며, 법적 절차를 통해 분할이나 처분을 강제해야 합니다. 이 경우 소유권 지분의 비율과 실제 자금 출처가 다르더라도, 등기상 공동명의가 되어 있다면 우선 지분이 절반으로 추정되므로 이를 뒤집기 위해서는 명의신탁관계나 불공정한 재산분할에 대한 입증이 필요합니다.법리 검토
민법상 공유자는 지분권에 따라 사용·수익할 수 있으나, 처분은 전원의 합의가 필요합니다. 아내가 협조하지 않는다면 공유물분할청구소송을 제기하여 법원의 판결로 강제매매나 경매를 통한 분할을 청구할 수 있습니다. 또한 실제 자금이 전액 본인 부담임이 명백히 입증된다면 명의신탁해지에 기한 소유권이전청구도 가능하나, 부부관계에서는 명의신탁이 인정되기 어렵다는 점을 유념해야 합니다.수사 또는 재판 대응 전략
현재 아내가 협조를 거부하고 있으므로, 1차적으로 내용증명을 근거로 실질적 분할 협의를 재차 시도하고, 불응 시 공유물분할청구소송을 제기하는 것이 현실적입니다. 이자비용과 관리비를 계속 부담 중이라면 그 지출내역을 증거화하여 부당이득 또는 비용상환청구를 병행할 수 있습니다. 아울러 대여금 소송과 별개로 부동산 관련 절차를 분리 진행하는 것이 효율적입니다.추가 조치 또는 유의사항
아내 명의 지분에 대해 가압류를 신청해 향후 경매대금 분배 시 우선권을 확보할 수 있습니다. 장기 분쟁 시 재산분할이나 위자료 청구와 연계될 가능성도 있으므로 이혼 여부에 따라 전략을 병행해야 합니다. 각 자금 출처, 계좌 흐름, 대출 상환 내역 등을 정리하여 증거자료로 확보하십시오.
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