임대차계약서 이후 전입신고 이런상황 의견 부탁드립니다
집주인분께서 평일 오전은 안되고 무조건 오후5시 이후 혹은 주말에만 가능하다고 합니다.
( 일하신다고하네요) 그러면 5시에 만나서 계약을 끝내더라도, 동사무소가는시간이 거리가있어 6시에는 못갈듯 하네요.
여기서, 중개사분 말로는, 특약넣으면 다음날에해도 안전하다 라고 말씀하시는데, 정말 안전할까요?
그리고 이런상황에서 어떤 내용을 특약을 넣어야 계약후 전입신고를 다음날에 해도 안전할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
주택임대차 계약 후 전입신고를 다음날에 하면 효력은 다음날 발생합니다. 이 효력을 '대항력’이라고 합니다. 대항력이 발생하면 그 뒤에 설정된 근저당권보다 먼저 보증금을 보장받을 수 있습니다.
계약서에 특약 사항을 넣어 대항력을 보장받을 수 있습니다. 다음과 같은 문구를 계약서에 추가해보시기 바랍니다:
“계약일로부터 잔금 및 입주일 다음 날까지 현재 상태의 부동산 등기부등본을 유지해야 하며, 근저당을 포함한 다른 대출 설정을 하지 않는다. 이를 이행하지 않을 경우 임대인이 임차인에게 계약금의 배액을 손해배상으로 지급하고 계약을 해제한다.”
이런 특약을 넣으면, 전입신고를 다음 날에 해도 안전하게 대항력을 확보할 수 있습니다. 그러나 집주인이 특약을 거부할 가능성도 있으니 주의하셔야 합니다. 불안하더라도 계약을 진행하고, 전입신고 다음 날까지 등기부등본을 발급받아 보시는 것이 좋습니다. 요즘 이런 특약을 사용하는 사례가 점차 늘고 있으며, 공인중개사가 집주인을 설득하고 있습니다. 법률문제가 발생하지 않도록 충분한 사전 준비와 검토를 통해 분쟁을 예방하는 것이 중요합니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
특약을 넣는다고 안전한것은 아닙니다. 특약은 어기면 그만이고 특약을 어긴것에 대한부분은 민사소송으로 해결해야 합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
계약을 할때는 전입신고 안됩니다
전입신고는 잔금을 치르고 하셔야 합니다
계약서 쓰고 30일이내에 주민센타가서 거래신고 하시면 확정일자는 자동부여됩니다
잔금은 보통오전중에 치르니 그때 전입신고는 하시면 됩니다
특약에 잔금 다음날까지 등기상에 대출및 제한물권이 없어야 한다는 것을 기재해놓으시면 됩니다