안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
주택임대차 계약 후 전입신고를 다음날에 하면 효력은 다음날 발생합니다. 이 효력을 '대항력’이라고 합니다. 대항력이 발생하면 그 뒤에 설정된 근저당권보다 먼저 보증금을 보장받을 수 있습니다.
계약서에 특약 사항을 넣어 대항력을 보장받을 수 있습니다. 다음과 같은 문구를 계약서에 추가해보시기 바랍니다:
“계약일로부터 잔금 및 입주일 다음 날까지 현재 상태의 부동산 등기부등본을 유지해야 하며, 근저당을 포함한 다른 대출 설정을 하지 않는다. 이를 이행하지 않을 경우 임대인이 임차인에게 계약금의 배액을 손해배상으로 지급하고 계약을 해제한다.”
이런 특약을 넣으면, 전입신고를 다음 날에 해도 안전하게 대항력을 확보할 수 있습니다. 그러나 집주인이 특약을 거부할 가능성도 있으니 주의하셔야 합니다. 불안하더라도 계약을 진행하고, 전입신고 다음 날까지 등기부등본을 발급받아 보시는 것이 좋습니다. 요즘 이런 특약을 사용하는 사례가 점차 늘고 있으며, 공인중개사가 집주인을 설득하고 있습니다. 법률문제가 발생하지 않도록 충분한 사전 준비와 검토를 통해 분쟁을 예방하는 것이 중요합니다.