1가구 2주택의 양도세 절세하는 매매순서가 궁금합니다.

Question

1가구 2주택 매매후 신규 주택을 매입하려고 합니다.

1번 주택 남편명의로 결혼전 취득후 10년이상 보유(취득가보다 낮은 금액 또는 동일 금액으로 매매예정)

2번 주택 부인명의로 결혼하는 해에 취득(결혼전 3개월전 취득)하여 3년이상 보유(취득가보다 높은 금액이 매매예정)

그리고 신규 주택을 매입하려고 할때 어떤 순으로 해여지 양도세 비과세 또는 적게 낼 수 있나요?

Answer 1

안녕하세요. 광교세무법인 삼성지점 이용연 세무사입니다.

1세대 2주택자가 보유중인 주택을 양도시 우리나라의 현행 소득세법상의 혼인에 따른 주택에 대한 비과세 여부, 일시적 2주택 비과세 여부를 검토해 보아야 합니다.

1) 혼인에 의해 2주택이 된 경우 : 소득세법상의 1주택 비과세요건( 2년 이상 보유 + 2017.08.03. 이후 조정대상지역내 주택 취득한 주택인 경우 2년 이상 거주)을 충족한 주택을 혼인일로부터 5년 이내에 먼저 양도하는 경우 양도소득세가 양도가액 12억원 이하의 양도차익에 대하여 비과세 됩니다.

2) 1세대 2주택에 해당시에는비과세요건을 충족하지 못한 경우 양도차익(양도가액 - 취득가액 - 기타 필요경비)이 적은 주택을 먼저 양도하는 것이 양도소득세 부담을 줄일 수 있습니다.

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Answer 2

안녕하세요. 문용현 세무사입니다.

1, 2 주택 중 양도차익이 많은 주택을 일시적 2주택 양도세 비과세를 받는 것이 좋습니다.

따라서 1, 2 주택 중 양도차익이 적은 주택을 먼저 처분하여 일부 양도세를 납부하시고, 새롭게 취득한 신규주택 취득일로부터 3년 이내에 남아있는 1번 또는 2번 주택을 양도하여 일시적 2주택 양도세 비과세를 적용받으시면 됩니다. 마지막에 취득한 주택은 1세대 1주택 양도세 비과세를 적용받으시면 됩니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 자성세무회계 김성은 세무사입니다.

각 주택 취득시 또는 양도 시 조정대상지역이었는지 여부에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.

일반적으로는 2주택인 경우 양도차손(매매가액이 취득가보다 낮거나 같아 양도차익이 없는 경우)인 물건부터 양도하면 조정대상지역여부에 불문하고 양도소득세 부담이 없으므로 1번 주택을 먼저 양도하고, 2번 주택이 1주택 상태로 되어있을 때 양도 시 1세대 1주택으로 비과세가 가능하기 때문에 이렇게 하시는 것이 좋습니다.

다만, 2번주택 취득 시 조정대상지역이었다면 2년의 거주요건도 갖추어야 1세대 1주택 비과세가 적용됩니다

제 답변이 도움이 되셨으면 좋겠습니다.

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 황호균 세무사입니다.

신혼으로 인한 비과세가 가능하다면 어떤주택을 먼저 양도하든 차이는 없을 것입니다.

그러나 비과세가 불가하다면, 차익이 적은 아파트를 먼저 양도하고 이후 차익이 큰 아파트를 매매하여

비과세혜택을 받는 것이 유리할 것입니다.

질문자님 상황에서는 1번주택을 먼저 양도하신 수 2번주택을 비과세 받는 것이 유리할 것으로 판단됩니다.

다만, 2번주택이 비과세가 불가능하다면 답변은 달라질 수 있으니 참고부탁드립니다.