안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.
1. 부모님의 양도소득세는 양도가, 취득가, 보유주택수, 조정대상지역 여부 등 모두 파악이 되어야 대략적인 계산이 가능합니다.
2. 부모님에게 무상으로 건물을 이전하는 것이라면 증여에 해당합니다. 대출이 있는 부동산을 증여받을 두가지 방법이 있습니다. 대출은 제외하고 부동산만 증여받는 경우와 대출까지 포함하여 부동산을 증여받는 경우입니다. 후자를 부담부증여라고 합니다.
일반적인 증여의 경우, 증여가액이 5억이 되며 이때 부모님이 납부할 증여세는 증여재산공제 5천만원(단독명의 가정) 적용시 77,600,000원입니다. 증여취득세는 공시가격의 3.5%(지방교육세 등 별도)입니다. 단, 본인이 다주택자이고 증여주택이 조정지역 주택이라면 12%(지방교육세 등 별도)가 적용됩니다.
부담부증여의 경우, 5억에서 대출 2억을 차감한 3억이 증여가액이 됩니다. 증여재산 3억, 증여재산공제 5천만원(단독명의 가정)을 적용할 경우 부모님이 납부해야할 증여세는 38,800,000원입니다. 증여취득세는 공시가격에서 대출 2억을 차감한 가액에 위에서 설명한 취득세율을 적용하면 됩니다.
또한, 대출이전 2억에 대해서는 증여자가 양도세를 납부해야 합니다. 1세대 1주택 비과세에 해당할 경우 납부할 양도소득세는 없으며, 비과세 요건에 해당하지 않는다면 보유중인 주택수, 취득가 등에 따라 양도세가 계산됩니다. 유상취득 2억에 대한 취득세는 부모님이 기존주택을 양도하고 첫번째 주택취득에 해당한다면 1%가 적용됩니다.
도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.