안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
토지의 감정평가를 할때 감정평가사는
1.감정평가법인등은 법 제3조제1항 본문에 따라 토지를 감정평가할 때에는 공시지가기준법을 적용해야 한다.
2. “공시지가기준법”이란 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」(이하 “법”이라 한다) 제3조제1항 본문에 따라 감정평가의 대상이 된 토지(이하 “대상토지”라 한다)와 가치형성요인이 같거나 비슷하여 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지(이하 “비교표준지”라 한다)의 공시지가를 기준으로 대상토지의 현황에 맞게 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교, 그 밖의 요인의 보정(補正)을 거쳐 대상토지의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.
그래서 감정평가를 할 때에는 매년 감정평가사가 평가해놓은 표준지의 공시지가를 기준으로 가격을 산정하는 것입니다.
개별공시지가는 사람이 평가해놓은 가격이 아니라 샘플을 기준으로 컴퓨터 계산결과 산정된 수치에 불과하기 때문에 가격의 근거로 사용하지 않는 것입니다.
개별공시지가도 그 산정과정에서 가치형성요인이 아예 반영이 안되는 것은 아니기 때문에
어느 정도는 토지의 지가에 대한 정보를 알려준다고 볼 수 있습니다.
하지만 단순한 토지특성을 대입해 계산된 결과에 불과하여 약간의 오차는 있는 편이고,
표준지가 잘못 선정된 오류가 있을 수도 있습니다.
일단 실무에서는 개별공시지가를 전혀 고려하지 않고 감정평가합니다.