계약만료일전에 임차인 조기퇴거 요청시

Question

안녕하세요. 임대차 관련 문의드립니다.

- 2021년 4월 최초 월세 계약 체결

- 2023년 4월, 임대료 5% 인상 후 2년 재계약 (계약갱신요구권 사용)

- 2025년 4월, 쌍방 합의로 1년 6개월 재계약 체결 (현재 계약 진행 중)

현재 계약 만료일은 2026년 11월이며, 임차인은 최근 개인 사정으로 2026년 9월경 조기 퇴거 의사를 통보한 상태입니다.

임대인은 주택임대사업자로 등록되어 있으며, 등록 종료를 앞두고 있어 계약 만료 이후를 기준으로 매도 등을 검토 중입니다. 이로 인해 계약 기간 중에는 신규 임차인을 받을 계획은 없습니다.

이러한 상황에서 아래 사항이 궁금합니다.

1. 임차인이 계약 만료 전 조기 퇴거하는 경우에도, 계약은 만료일까지 유효한 것으로 보아 남은 기간의 월세를 청구할 수 있는지

2. 조기 퇴거에 합의하여 계약을 종료하는 경우, 보증금 반환 시 남은 기간에 해당하는 월세 상당 금액을 정산(차감)하여 지급하는 것이 가능한지

관련 법적 기준 및 실무적으로 문제 소지가 없는지 문의드립니다.

감사합니다.

Answer 1

안녕하세요. 이성재 변호사입니다.

2025년 4월에 쌍방 합의로 2026년 11월까지 새로 기간을 정한 재계약이라면, 묵시적 갱신이나 계약갱신요구권 행사로 갱신된 경우와 달리 임차인이 언제든지 해지하고 3개월 후 종료시킬 수 있는 사안으로 보기는 어렵습니다.

따라서 임대인이 조기해지에 동의하지 않는다면 원칙적으로 임대차는 2026년 11월 만료일까지 유효하고, 임차인이 2026년 9월에 먼저 나가더라도 남은 기간의 차임 상당액은 청구할 수 있습니다.

다만 임대인이 조기퇴거를 받아들이면서 계약을 2026년 9월에 합의해지한다고 처리하면 그 이후 차임을 당연히 청구하기는 어려우므로, 합의해지를 할 경우에는 보증금에서 2026년 9월부터 11월까지의 차임 상당액을 공제한다는 내용을 문자나 합의서로 명확히 남겨야 합니다. 즉 2번 질문과 같이 합의 해지 후에 임의로 공제하는 것은 안되고 합의 해지의 조건으로 삼아야 한다는 말씀 입니다.

합의해지를 할 경우에는 보증금에서 2026년 9월부터 11월까지의 차임 상당액을 공제한다는 내용을 문자나 합의서로 명확히 남겨야 합니다.

정리하여 말씀 드리면, 이 사안은 임대인인 질문자의 동의 없이는 해지가 어려운 사안이므로 본인이 생각하시는 해지 조건 (잔여 차임의 공제 후 보증금 반환 등)을 제시하시어 관철되지 않는 경우 해지에 동의하지않는 것도 가능한 사안입니다.

종료·인도 시점까지 발생한 미지급 차임은 보증금에서 공제할 수 있지만, 아직 합의되지 않은 장래 차임 상당액까지 일방 공제하면 분쟁 소지가 있으므로 임차인의 서면 동의를 받아 정산하기 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

당사자가 협의하기 나름이나 계약 종료 내지는 신규 임대차 계약 체결 전까지의 월세에 대해서는 기존 임차인이 부담하는 것이 맞습니다 다만 조기에 종료하더라도 남은 기간의 월세를 정산하여 공제하는 것은 인정되기 어렵습니다 이상입니다