계약개인청구권 및 계약해지 문의입니다.

Question

1. 2025년 6월 14일 : 임대인 전속 부동산 통해서 2024년 9월 11일에 퇴거 통보.

2. 2025년 7월 19일 : 전세계약 연장 및 계약갱신청구권 사용(신규 연장계약서 작성)

3. 2025년 6월부터 현재까지 10개 팀 이상 집은 보러 오고 있으나, 임대인이 전세금을 시세대비 비싸게 올려놓아서 계약이 안되고 있는 상태

4. 2025 7월 26일 : 9월 11일자에 퇴거하겠다는 내용으로 임대인에게 문자 직접 발송

궁금점

1. 2025년 7월 19일에 계약갱신청구권 사용되었기 때문에, 이 시점을 기준으로 3개월 이후인 10월 19일이 계약해지할 수 있는 날인가요? 10월 19일에 임대인은 보증금 반환을 해줘야 할 의무가 있나요?

2. 임대인이 금액 조정을 안해줘서 9월 11일까지 다음 세입자를 못 구할 것 같은데, 10월 19일에는 법적으로 보증금을 반환받을 수 있는건가요? 받기 위해서 추가로 임대인에게 보내야할 내용증명, 문자 등이 있을까요?

Answer 1

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

계약갱신청구권을 행사한 이후에 다시금 계약 해지를 통지한 것이므로 그 통지로부터 3개월이 경과한 시점이 그 해지의 효력이 발생하는 시기이므로, 9월 11일에 퇴거하면서 보증금반환을 요구하긴 어렵습니다.

다만 3개월 후에도 상대방이 미지급하거나 미지급할 우려가 있다면 9월 11일에 퇴거하더라도 짐을 두고 점유를 유지하셔야 하고,

추후 임차권등기명령 신청이나 보증금반환청구 진행을 고려하셔야 합니다.

주택임대차법

제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.

④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.

⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.

⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.

1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액

2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액

3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액

[본조신설 2020. 7. 31.]