토허가 승인 후 4개월 내 실거주 조건.

Question

현재 해외거주중이나 곧 한국으로 아이와 완전히 들어갈 예정이라서 남편 명의로 집을 매수하려합니다.

토허가지역이라 승인 후 4개월 내 실거주를 해야되는데 아이가 있어서 집을 먼저 구하는거다보니

남편의 경우 4개월이 아닌 5개월반 정도 뒤에 해외 업무 종료 후 한국에 완전히 들어올 예정이고 저와 아이 먼저 4개월 지나기 전에 완전히 귀국하여 인테리어 끝낸 집에 실거주할 예정입니다.

남편이 당장 없어도 저와 아이가 실거주중이면 실거주 기준에 부합하는게 맞을까요? 아니면 남편까지 모든 인원이 4개월 전에 살고있어야 실거주로 쳐지는건가요?

아이와 저만 우선 실거주 하고있어도 실거주로 인정 될거라고 생각했는데 차후 조사도 나온다고 해서 정확히 뭐가 맞는지 알고싶습니다.

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론 및 핵심 판단
  토지거래허가구역에서의 실거주 요건은 원칙적으로 허가받은 자의 세대가 해당 주택에 실제 거주하는지를 기준으로 판단되며, 남편 명의로 허가를 받은 경우라도 배우자와 미성년 자녀가 먼저 입주하여 생활의 본거지로 사용하는 사정이 인정되면 실거주 요건을 충족할 여지는 있습니다. 다만 남편의 장기 해외체류가 예정되어 있는 경우에는 사후 조사에서 문제 삼을 소지가 있어 보수적 대응이 필요합니다.

• 법리 및 행정실무 기준
  국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 실거주 요건은 형식적 전입 여부가 아니라 실제 생활관계가 형성되었는지를 중점적으로 봅니다. 일반적으로는 소유자 본인 또는 그 배우자와 미성년 자녀가 함께 거주하는 세대를 전제로 판단합니다. 실무상 소유자 본인이 해외 근무 등 불가피한 사유로 일시 부재하더라도, 배우자와 자녀가 생활의 중심을 두고 거주하는 경우 곧바로 위반으로 보지는 않는 사례도 있으나, 부재 기간과 사유가 중요합니다.

• 사후조사 시 문제될 수 있는 지점
  사후조사에서는 전입신고 시점, 실제 취침 및 생활 여부, 자녀의 학교·어린이집, 공과금 사용 내역, 인테리어 후 즉시 입주 여부 등을 종합적으로 봅니다. 남편이 허가 후 상당 기간 해외에 체류하면서 국내 생활 흔적이 전혀 없다면, 형식적 실거주로 의심받을 가능성이 있습니다. 특히 사전에 예정된 해외 근무 종료 시점이 허가 요건과 어긋나는 경우 주의가 필요합니다.

• 실무적 대응 및 권고사항
  가급적 허가 신청 단계에서 남편의 해외 근무 종료 예정과 가족 선입주 계획을 소명자료로 명확히 제출하는 것이 안전합니다. 또한 배우자와 자녀의 전입 및 실거주 사실을 객관적으로 입증할 수 있는 자료를 충실히 남겨두셔야 합니다. 사안에 따라 관할 지자체의 유권해석을 사전에 확인하는 것도 권고됩니다.