임대인이 수선의무거부하면 고쳐줄때까지 월세 일부 지급정지도 가능한가요?

Question

1. 임대인이 수선을 끝까지 거부할 경우, 수선이 완료될 때까지 임대료의 일부(약 20~30%) 지급을 임의로 정지해도 법적으로 문제가 없을까요?

2. 만약 제가 사비로 먼저 배관 보수 및 실링 공사를 진행한다면, 이 비용을 임대인에게 **'필요비 상환청구'**를 통해 받을 수 있는지, 혹은 다음 달 임대료에서 차감(상계)해도 되는지 궁금합니다.

3. 임대료 일부 지급 정지 시, 나중에 '차임 연체'로 인한 계약 해지 사유가 되지 않기 위해 갖춰야 할 절차적 요건이 무엇인가요?

Answer 1

안녕하세요. 김성훈 변호사입니다.

1. 문제있습니다. 임대인이 보수의무를 지체한다고 임차인이 차임지급의무를 지체하는 것은 정당화되지 않습니다.

2. 별도 상환청구를 하셔야 할 것으로 보입니다.

3. 1항에서 기재한 것처럼 차임지급의무가 정당화되지 않기 때문에 이를 사유로 방어하기는 어렵습니다.

Answer 2

임차인의 사용·수익에 지장이 있는 한도 내에서는 임대료의 일부 지급을 거절할 수 있다는 것이 일반적인 견해이나, 지장의 정도와 거절하는 금액 사이의 적절한 비례 관계가 인정되어야 법적 정당성을 확보할 수 있습니다.

배관 보수와 같이 주거에 필수적인 수선비를 세입자가 직접 지출한 경우라면 민법상 필요비 상환청구권을 근거로 임대인에게 비용을 청구하거나 해당 금액만큼 임대료에서 차감하는 방식의 상계 처리를 고려해 볼 수 있습니다.

다만 일방적인 임대료 미지급은 자칫 차임 연체로 간주되어 계약 해지 사유가 될 위험이 있으므로, 수선이 필요한 상황을 객관적인 자료로 남기고 내용증명을 통해 수선 요청과 대금 상계 의사를 미리 밝혀두는 절차를 거치는 것이 필요합니다.

수선 의무 위반에 따른 임대료 지급 거절은 실제 사용하지 못한 부분의 가치에 상응해야 하므로, 과도한 금액을 정지하지 않도록 구체적인 상황에 맞추어 신중하게 판단하시길 권해드립니다.