28일 부터 전세대출이 바뀐다고 하던데요
28일 부터 전세대출이 바뀐다고 하던데요 어떤식으로 바뀌는건가요?
기존보다 많이 줄어드는건가요? 전세를 들어가기가 힘들게 되는건가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
기존에는 보증금이 2억원 이상일 때만 선순위·보증금 합이 주택가격 대비 100%를 넘지 않게 관리했지만,
28일부터는 무관하게 ‘공시가격 140% × 90%’ 기준이 일괄 적용됩니다.비 아파트 중 특히 빌라 등은 이번 규제로 인해서 전세대출이 사실상 불가해질 예정입니다.
법인(회사) 소유 주택은 더 까다로워집니다. 보증금 + 대출의 합이 집값의 80%를 넘으면 HF 보증이 거절됩니다. 즉, 법인이 집주인일 경우에는 더 낮은 기준이 적용됩니다.사실상 새로운 세입자 유입이 어려워 진다는 뜻인데요. 결국 전세 제도를 점점 줄여가려는 정부의 의도가 아닐까 합니다. 매매 혹은 월세 이분화시켜 운영하고자 하는 것 같습니다. 감사합니다.
1명 평가안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
8월 28일 금일부터는 한국주택금융공사(HF)도 전세자금보증 심사에 공시가격 126%이내를 적용하기 하였습니다. 해당 변화에 따른 문제는 비아파트에 대한 전세대출이 사실상 어려워졌다는 점입니다. 기존 주택도시보증공사(허그)의 경우 23년 5월부터 이미 적용되었던 기준이였으나, HF의 경우는 이전까지는 임차인의 신용평가의 초점을 맞추었으며 보증금액이 2억이 넘을때에만 선순위 ,보증금 합이 주택가격(공시가격 140~150%)의 100%을 넘지 않도록 관리하였으나 이번 개편으로 보증금액과 무관하게 선순위 요건 심사에 해당 기준이 적용되게 됩니다.
이럴 경우 사실상 대출승인기준이 크게 강화되는 것이고 기존 HUG보증이 막힌 주택들이 HF보증을 통해 대출을 이어왔는데, 이게 불가해지면서 전세가율이 높고 주택시세가 부정확한 비아파트등에서는 전세대출이 거부되거나 막히는 경우가 급격히 늘어날수 있습니다. 또한 기존 임차인들 퇴거를 위해 다음임차인의 보증금을 받아 반환하는게 일반적인 빌라임대차에서는 기존임대인의 미반환사고등이 늘어날수 있고, 임대사업자들의 역시도 세입자를 받기 어려워지고 임대차시세가 크게 하락할수 있어 시장내 혼란이 예상됩니다.
1명 평가안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
,전세대출 보증 한도 축소
수도권·규제지역: 보증비율이 90% 에서80%로 하향 조정되었습니다
비규제지역은 아직까지 90% 비율 유지 중입니다
,DSR(총부채원리금상환비율) 적용 강화
전세자금대출도 DSR 규제 대상에 포함됐고, 스트레스 DSR 3단계 적용까지 도입되었습니다
여러 대출이 있는 경우엔 상환능력을 더 엄격히 평가해, 대출 한도가 크게 줄어들거나 거절될 수 있습니다
,조건부 소유권 이전 전세대출 금지
소유권이 이전되지 않은 상태(즉, 등기 이전 전)에서 전세자금대출을 실행하는 방식(전세 끼고 집 사기 등)은 전면 금지되었습니다
,대출 한도 및 기간 조정
일반 전세대출뿐 아니라, 정책대출(청년, 신혼부부 등) 한도도 줄었습니다
청년대출: 수도권 최대 2억 원
신혼부부: 수도권 최대 2.5~3억 원(이전보다 축소)
신생아 특례: 수도권 최대 2.4억 원
,금리 인하 및 상환 기간 연장 (일부 대상자)
신혼부부 등 실수요자를 위한 정책대출의 경우, 금리가 일부 인하되었고, 상환 기간도 최대 30년으로 연장되었습니다
,네, 종합적으로 볼 때 기존보다 대출이 줄어드는 것이 사실이며, 전세 계약을 준비할 때 더 많은 자기자금을 준비해야 합니다
특히 수도권이나 규제지역에서는 부담이 커졌고, 대출 승인 기준이 까다로워진 만큼 전세 계약 전에 꼼꼼하게 대출 한도, 조건 등을 선제 확인하는 것이 필수이고 먼저 은행상담을 받아보고 진행하셔야 합니다
1명 평가안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
수도권 및 규제지역에서 전세대출 보증비율이 기존 90%에서 80%로 낮아집니다.
그리고 국가 및 공공기관 전세 보증 역시 한도가 축소되고 소득, 기존 부채 등 상환능력 기준이 훨씬 강화됩니다.
전세대출 한도가 줄어들고 보증기관 기준과 심사도 까다로워져 전세를 들어가기가 확실히 어려워집니다.
감사합니다.
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