재건축 주택 양도세 계산 방법이 궁금합니다

Question

현재 다가구 주택을 비거주로 소유하고 월세를 받고 있는데

요즘 재건축 이야기가 나오고 있습니다

처음에는 1 + 1 아파트로 이야기 하더니

이제는 1 + 배당금으로 이야기가 나도네요

1. 배당금 수령시 양도세를 어떻게 계산하나요?

2. 나중에 10여년 정도 실거주 후 아파트를 처분한다면 양도세는 어떻게 계산하나요?

Answer 1

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

배당금은 양도세 과세 대상입니다(부분 양도)

재건축에서 기존 주택은 권리(입주권)로 바뀌고

그 권리 일부를 현금으로 정산받는 구조입니다

내 권리 일부를 판 것으로 봅니다

기존 주택 취득가액을 아파트 + 배당금으로 나눠서 안분하고 그 중 현금으로 받은 부분만 과세합니다

세율은 보유기간에 따라 일반 양도세율 (6~45%)

다주택자라면 중과 가능성 있습니다

비사업용 토지 포함 여부도 영향이 있으니 그싯점에 가서 세무사한테 자세한 상담을 받아보시기 바랍니다

Answer 2

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

재건축에서 배당금이나 1+1 아파트 수령 시 양도세는 기존 주택의 권리 가액을 기준으로 계산되며 실거주 요건 충족 시 비과세 혜택이 크다 말씀드립니다.

다가구 비거주 월세 소유하면 종전 보유, 거주 기간이 핵심이라 생각하시면 되겠습니다.

재건축 청산 환급 배당금은 기존 주택 양도차익으로 간주해 양도세 부과됩니다.

양도가액(배당금 전액) - 취득가액( 기존 주택 취득가 + 권리 가액 안분) - 필요경비 * 장기보유특별공제율로 계산하시면 됩니다.

10년 실거주 후 아파트 처분 시 비과세 요건은 취득 후 10년 보유 + 추가분담금분으로 분할 계산, 1주택 비과세 적용 가능합니다.